广元市人民政府关于印发广元市经济适用住房管理试行办法的通知
四川省广元市人民政府
广府发〔2004〕38号
广元市人民政府关于印发广元市经济适用住房管理试行办法的通知
各县、区人民政府，市级各部门，市经济开发区各管委会：
《广元市经济适用住房管理试行办法》已经市政府同意，现印发你们，请遵照执行。
二○○四年十一月二十日
广元市经济适用住房管理试行办法
第一章 总 则
第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为,根据国家和省政府的有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
第三条 在广元市中心城区规划区范围内从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。
第四条 发展经济适用住房坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策”的原则。
第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。
第六条 根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。
第七条 市建设行政主管部门负责全市经济适用住房指导、监督工作，履行经济适用住房行政主管部门职责，市住房制度改革办公室(以下简称市房改办)负责具体实施工作，同时负责市中心城区、规划区内经济适用住房的具体管理工作。
市发展计划、国土资源、价格行政主管部门和金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
第八条 有关部门应根据市场需求对中心城区、规划区内进行分析和预测，编制本地区经济适用住房发展规划，报市政府审定。
市建设行政主管部门会同发展计划、国土行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。
第九条 市发展计划行政主管部门会同建设、国土行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划，用于经济适用住房建设的行政划拨用地原则在当年住房建设用地的20%内安排。
中央和省企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，统一管理。
第二章 优惠政策
第十条 经济适用住房建设用地，按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。
严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。
第十一条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。
第十二条 经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
第十三条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》（银发〔1998〕190号）规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。
凡符合住房公积金贷款条件的，可向住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。
第三章 开发建设
第十四条 经济适用住房严格控制为中小套型，中套住房面积控制在80—110平方米左右，小套住房面积控制在60—80平方米左右（不含公摊面积）。经济适用住房的户型面积可根据本地区居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。
第十五条 经济适用住房的规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。
第十六条 经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。
第十七条 经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标。
第十八条 参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。
第十九条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。
建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。
第四章 价格的确定和公示
第二十条 确定经济适用住房的销售价格以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度按照《经济适用房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号）的规定确定；经济适用住房的租金标准由价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。
经济适用住房销售和出租价格确定后或有调整时均应向社会公示。
第二十一条 经济适用住房销售实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格行政主管部门将依法进行监督管理。
第二十二条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格行政主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。
第五章 交易和售后管理
第二十三条 市建设行政主管部门应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，报市政府批准后，并向社会公布。
第二十四条 符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：
（一）在市中心城区、规划区内有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；
（二）无房或现住房面积低于人均29平方米的住房困难家庭；
（三）家庭年工资收入2万元以下的。
第二十五条申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及政府规定的其他证明等材料，向市房改办提出申请。
第二十六条 市房改办在受理申请后10个工作日内完成审查。符合条件的，应当公示。公示后有投诉的，由市房改办会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署审查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。
第二十七条 符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交与同类商品房的差价。
第二十八条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
第二十九条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一年后，方可按市场价上市出售；出售时，按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的20%向政府交纳收益。
个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。
第三十条 国家鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。
第三十一条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
第六章 集资建房和合作建房
第三十二条 集资合作建房是经济适用住房的组成部分，集资合作建房规模要纳入当地经济适用住房计划。集资合作建设标准、参加对象和优惠政策按照经济适用住房的有关规定执行。
第三十三条 尚未实施住房分配货币化方案的企业和自收自支事业单位在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，经市房改办审查核准，可在已取得土地使用权的土地上组织职工集资建房。集资、合作建房的对象，限定为本单位的无房户和住房困难家庭。
第三十四条 集资合作建房款由市房改办委托的商业银行实行专款管理、专项使用，任何单位和个人不得挪用。市财政局和市房改办应当加强对集资合作建房款项的监督。
第三十五条 夫妇双方已参加房改购房或集资合作建房达到其住房面积控制标准的职工家庭，不得再购买经济适用住房，也不得参加集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
第三十六条 集资合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。
第三十七条 是否实行集资合作建房以及建设规模须由市人民政府确定。
第七章 监督管理
第三十八条 有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地用途的，由土地行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格，以及不执行价格行政主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由价格行政主管部门依法处罚。擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资合作建房的,由建设行政主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资合作建房与商品房价格差，并对建设单位的违法行为进行处罚。
第三十九条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资合作建房的个人，由建设行政主管部门追回已购住房或者由购房人按市场价补足购房款，并可提请所在单位对购房人进行行政处分；对出具虚假证明的单位，由建设行政主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任。
第八章 附 则
第四十条 本办法由市建设局负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适用住房，适用原有规定。
第四十二条 各县(区)人民政府参照本办法执行。
依法行政与以德行政
行政机关实现法德兼治的双轨
江泽民总书记在全国宣传部长会议上讲话中强调指出，我们在建设有中国特色社会主义，发展社会主义市场经济的过程中，要坚持不懈地加强社会主义法制建设，依法治国，同时也要坚持不懈地加强社会主义道德建设，以德治国。我们应始终注意把法制建设与道德建设紧密结合起来，把依法治国与以德治国紧密结合起来。这就意味着法德并用，双轨治国将成为我们党新时期的治国之道。对于各级行政机关而言，要实现法德兼治，必须做到依法行政和以德行政，这样才能够保证党的路线、方针、政策有效落实。
一、依法行政要解决行政机关行使职权法制化问题
一个国家是否已经建成为法制国家，在很大程度上是看行政机关，看其是否依法行政，从严治政。近年来，我国依法行政的成就是有目共睹的，相继出台了一些行政法律法规，如《立法法》、《行政处罚法》、《行政诉讼法》和《行政复议法》，使行政机关行政逐步走上了法制化轨道，给依法行政提供了强有力的法规支撑。但是，就目前行政机关工作法制化而言，除了亟待解决行政机构组织本身的法制化和对行政监督的法制化外，还需重点解决行政机关行使职权法制化的问题。
行政机关行使职权主要表现在两个方面。首先是立法。在以往的立法工作中，主要是有关经济管理、社会管理的一些项目，难免不同程度地受到当时的体制与认识的局限，或多或少存在不能适应社会主义市场经济，特别是不适应WTO规则所要求的这样那样的问题。主要是：行政法规和法律之间、地方性法规和法律、行政法规之间以及部门规章和地方性法规之间的权限划分不明确，“立法无序”；体现转变政府职能，实行政企分开的原则不够，行政机关管的事情过多，办事手续失之繁琐；政府部门之间职权交叉、重复，造成互相推诿、扯皮，甚至“依法打架”；对有关行政管理部门规定的权力比较具体，责任比较抽象，权力与责任不够统一；对老百姓（公民、法人和其他组织）规定的义务比较具体，权力比较原则，权力与义务不够统一；比较重视对违法行为的制裁，而对法律规范的引导作用重视不够，等。解决这些问题，一是要坚持“三个代表”的重要思想，在确立立法计划、审核立法项目时，严防部门利益“法制化”，克服行政机关权责失衡和人民群众权利义务不均的现象。二是按照《立法法》的有关要求，对以前已经公布的法规进行认真的清理、修定，促使和确保法律法规的统一；对正在制定或准备制定的法律规章，在规定有关行政机关的权力的同时，必须规定其相应的责任，规范、制约、监督行政权力的行使，防止滥用权力。三是在立法工作中坚持马克思主义的唯物辩证法，正确处理好母法与子法、主动式立法与被动式立法、党的政策与立法工作、市场经济与立法工作、工作经验与立法工作、立法工作与民主和集中的辩证关系，使立法工作更加科学，以此来不断提高立法质量，保证具有中国特色社会主义法律体系日臻完善。其次是执法。改革开放以来，各级行政机关的法律意识有了普遍提高，法制建设取得了很大成绩，有力的促进了经济和社会发展。但仍有有法不依，违法施政的问题：有些行政机关法制观念、法制意识淡薄，惯于长期以来形成的用行政手段办事，缺乏依法决策、依法管理、依法处理问题的自觉性，存在着“以言代法”、“以罚代法”、“以权压法”、“以情代法”、“执法犯法”的现象，有的甚至置法律于不顾，搞权情交易，以权谋私，贪脏枉法，既妨碍了工作，又败坏了政府形象。现在各级政府部门都在针对行政审批权过度集中和缺乏监督、行政审批事项十分庞杂和行政效率低下以及审批事项程序不合理的弊端进行改革，如果只是减少审批项目，是不可能从根本上解决问题的。审批现在全世界都有，哪些需要审批，哪些不需要审批，不仅仅是数量上的增减。行政机关必须从行政审批弊端的根源着手，通过改革提高行政机关工作效率，使政府行使审批权的过程公开、公正；通过改革对审批权的设定进行科学的论证，使审批行为规范、透明；通过改革明确审批的具体程序，对逾期审批和重大事项审批要赋予行政相对人一定的权利救济手段和建立听证会制度。依法行政除了执行一些具体规定外，多数都是程序上的问题，程序公正是办好一切事情的前提和基础。因此，目前只有《行政处罚法》还不足以解决行政中存在的所有问题，还需要制定颂布实施《强制法》、《许可法》和《行政程序法》。这样，法律、法规对行政机关的职责和行使行政权的程序都作出了明确的规定，为行政机关履行职责提供了准确的依据，就可以使行政机关做到办事权限合法，办事程序合法，既行使权力，又承担责任，既不能不作为，以不能乱作为。同时，行政机关依法行政，率先实现从“人治”到“法治”的转变，对实现依法治国的战略也将起到积极的推动作用。
二、以德行政要着力加强行政机关的行政伦理建设
以德行政，就是各级行政机关和公务人员在行使行政权力、管理国家事务中，以马列主义、毛泽东思想、邓小平理论为指导，以为人民服务为核心，以集体主义为原则，以政治道德建设为落脚点，“永做人民公仆”。以德行政中的“德”，首先是指国家各级行政机关的广大公务人员自身的道德建设，即行政伦理建设。
行政伦理，即“治国”的伦理，它是行政机关和全体公务人员在治理国家的过程中，在公共行政领域所应遵循的伦理道德要求的总和。行政伦理融合在治理国家与公共行政的方方面面，体现在行政体制、行政领导、行政决策、行政协调、行政监督、行政效率、行政素质之中，其本质是一种政治伦理。行政伦理包括三个方面的内容：其一是行政伦理观，它是行政伦理体系的核心；其二是行政伦理规范体系，包括行政伦理原则、行政伦理范畴、行政伦理规范；其三是行政伦理机制体系，包括行政伦理监督机制与行政伦理养成机制。
加强行政伦理建设，应在三个方面下功夫。一是树立正确的行政伦理观。行政伦理观就是国家公务人员在公共行政中关于行政伦理价值追求的总体观念，并具体表现为行政伦理活动现象、行政伦理意识现象与行政伦理规范现象，它在根本价值的层面上影响或指导着每一位公务人员的行政行为。近年来，党中央反复强调树立正确的世界观、人生观、价值观，就是要求广大的公务人员确立正确的行政伦理观。江泽民总书记为国家行政学院的题词“永做人民公仆”，就是对我们党行政伦理观的高度概括。因此，我们各级行政机关和广大公务职人员都应该按照“三个代表”的要求，牢固树立竭诚为祖国为人民服务的行政伦理观。二是建立健全行政伦理规范体系。建立健全适应社会主义市场经济体制的行政伦理规范体系是当务之急的思想政治建设重大工程，是解决行政道德失衡、失范的需要。用“三个代表”思想确立行政伦理的原则，用“五种革命精神”确立行政伦理的范畴，用“三讲”对行政伦理进行规范，这是强化领导干部和公务人员政治道德建设、促使其在行政中恪守“官德”的重要措施，也是党的事业发展和时代发展的需要。三是加强行政伦理机制体系建设。行政伦理所具有的显著特点是他律性和自律性的相统一，加强行政伦理机制建设就应从这两个方面入手。首先，针对他律性特点加强行政伦理监督机制建设。江泽民总书记曾强调指出：“对领导班干部一定要严格监督。”这几年查处的有领导职务的公务人员违法乱纪案件，大多数是群众举报或者由其他案件牵带出来的，这在很大程度上反映了行政伦理监督软弱乏力。这说明了我们还没有完全形成有效的监督管理制度和机制，越是高级公务人员越缺乏有效的监督和管理。因此，目前已有的制度要坚决执行并继续完善，没有建立的要尽快建立。加大监督力度，特别要加强主动监督，把监督的关口往前移，加强事前防范，努力做到公务人员的权力行使到哪里，相应的监督就实行到哪里。其次，针对自律性特点加强行政伦理的养成教育机制建设。养成就是广大公务人员，尤其是有领导职务的公务人员要自觉地加强自身政治道德修养，使自己成为社会整体道德水平较高群体的一员，真正起到道德表率作用，自觉做到亲民、爱民、倾听人民呼声，代表最广大人民群众利益；教育就是在加强民主法制教育的同时，以理想信念为核心，开展党的基本理论、基本路线、基本纲领、爱国主义、集体主义、社会主义、诚实守信、马克思主义唯物论和无神论以及“五种革命精神”的教育，增强公民信用意识。通过有效地教育养成机制运行，使广大公务人员行政伦理修养，由以履行行政责任心为核心的道德自律，逐步渐近到行政理想、行政态度、行政义务、行政责任、行政纪律、行政技能、行政荣誉、行政作风融为一体，将行政他律与行政自律统一起来的行政人格形成与完善的最佳境界。江泽民总书记多次指出：“人格的力量很重要”，各级领导班干部和每一位国家公务人员要“努力把真理的力量和人格的力量统一起来。”这就是行政伦理教育与养成机制建设的最终目标。
三、依法行政与以德行政还需要建立健全有关制度
众所周知，道德先于法律而产生，其覆盖面又广于法律。道德在人类社会可以说是无处不在，无时不在，而且制约着社会的一切规范。因此，在依法治国、以德治国的大前提下，依法行政与以德行政是相辅相成、相互促进，是一个紧密结合的整体。当我们做到以德行政，依法行政才有有力的政治思想支撑，行政立法、行政执法、行政守法才有坚实的基础，两者如同机车之双轨，忽视其中任何一个方面，都不可能实现从严治政，建设廉洁、勤政、务实、高效政府的原则和目标。
怎样才能全面推行“双轨”行政呢？回答是肯定的，就是要加强有关保障制度建设。一是通过制度建设有效维护公平、正义和秩序。因为社会不公正恰恰是引发违法行政、弃德行政的主要原因。二是通过制度建设保证使其具体的违法行政、弃德行政付出代价，不能使其行为成为一种有利可图的行为，更不能使依法行政的人总成为事实上的吃亏者。三是“双轨”行政示范作用很大程度上是一种自上而下的过程，因此应重视行政活动中有领导职务的公务人员行政人格形象的锻造与考察。四是应加强以德行政制度建设。行政道德制度是指将人类社会道德生活中的部份人伦关系和行政活动方式明文化、正规化。
依法行政是依法治国的核心，而以德行政是以德治国的大要。泱泱大国，行政机关行政当然要有法可依、有法必依、执法必严，但社会主义行政伦理也必须建立和规范，法德兼治，相辅相成，相得益彰，方能“治大国若烹小鲜”。(杭州市人民政府法制办公室 卞军民)