彭真明 华中师范大学 教授 , 殷鑫 华中师范大学



关键词: 金融消费者/金融机构/知情权/信息披露/风险提示/适合性规则
内容提要: 随着金融产品走向多样化、专业化，金融消费者在金融交易中的信息弱势地位日益凸显。传统法律将金融机构与金融消费者视为平等的民事主体，未要求金融机构对金融消费者履行充分的信息披露义务，从而使两者处于权利义务不对等状态，并由此引发了诸多金融机构侵犯金融消费者权益的事件。有鉴于此，一些发达国家和国际组织纷纷在立法中对金融消费者实行倾斜保护，强化金融机构的信息披露和风险提示义务，引入适合性规则。我国立法并未在实质上贯彻金融消费者保护理念，在金融消费者的知情权保护上存在诸多缺陷，亟须进行改革。


当今，在金融产品日益多样化、专业化的情势下，金融机构与金融消费者之间的信息不对称越来越严重。这种不对称使金融消费者极易受到销售者的误导和欺骗，以致遭受惨重损失，[1]从而有可能引发金融危机。为了补强金融消费者的信息弱势地位，维护金融稳定，一些发达国家统合了金融监管，用金融消费者概念取代原三大领域的投资者、存贷款人、投保人等概念，赋予金融消费者充分的知情权，并设立了专门的金融消费者权利保护机构，对金融消费者实行倾斜性的法律保护。我国现行法律、法规仍依据不同的金融机构区分不同的交易和服务对象，并对他们实行有区别的保护，并未在实质上贯彻金融消费者保护理念。国内学术界和实务部门关于金融消费者保护机制的研究主要集中在银行和保险领域的金融消费者保护机制上面，而较少将金融消费者的保护机制研究扩展到证券领域。即使在少数涉及证券消费者保护的研究中，关于消费者知情权保护的论述也是少之又少。有鉴于此，笔者试对金融消费者知情权的法律保护作些分析，以期对完善我国的金融法律制度有所助益。

一、金融消费者知情权保护的法理基础

金融消费者的知情权是指金融消费者在进行金融产品交易之前、之中及之后所享有的要求金融机构向其全面、准确、及时、透明地披露有关信息的权利。知情权的保护一方面是金融消费者与金融机构权利义务关系的体现，另一方面则是追求公平正义价值的体现。

（一）保护金融消费者知情权是权利义务关系的体现

金融消费者与金融机构之间的关系主要体现为转让债权债务的法律关系，金融产品则是这一法律关系中的交易对象。金融产品在具有一般商品属性的同时又具有与众不同的特性，尤其是在证券无纸化、权利证券化之后，在外形上虽然表现为金融账户中不断变化的数字，但在实质上却为产品相关信息的组合。这些信息由生产者的经营情况、资产运营情况等信息组成。以股票为例，证券无纸化后，发行人所“生产”的股票是看不见摸不到的，其品质、规模、价值或价格等因素都体现为发行人的资本运营信息、盈利状况、预期利益等，而消费者在决定交易时所依赖的则是这些信息的组合，也就是招股说明书中的数字。[2]由于金融产品的无形性，金融产品质量的好坏无法通过感官判断，因此金融从业者为了向金融消费者推荐其金融产品，他们必须将该产品的构成、风险、盈利等显示该产品质量状况的信息通过书面或口头的方式传递给金融消费者。如果金融从业人员未真实、客观地传递金融产品的相关信息，那么金融消费者就无法准确判断该产品质量的高低。传统消费中，生产者或销售者有义务保证其所销售产品的质量合格；若因产品存在缺陷而给消费者或他人造成损害的，应当承担相应的损害赔偿责任。金融产品属于产品的一种，因此在金融交易中，金融机构同样有保证金融消费者获取合格质量的金融产品的义务，如果未履行该义务则同样应当承担相应的损害赔偿责任。金融产品质量的合格具体表现为信息质量的合格，即金融机构所披露的信息符合全面、准确、及时和透明的要求。

在一些金融产品如银行综合理财服务产品、基金等交易的法律关系中，金融消费者需要将其投资资金的使用权让渡给金融机构，金融机构在掌握了金融消费者的资金后将其汇集起来进行运筹和使用。在盈利的状况下，金融机构会将资金运营所获收益分配给金融消费者；而在亏损的状况下，所有购买该产品的金融消费者均要承担亏损的后果。此外，无论金融消费者所购买的金融产品是否亏损，其均需要向金融机构缴纳一定的服务费用。根据权利义务对等原则，金融机构在享有资金使用权及费用收取权的同时应当向金融消费者履行相应的信息披露义务。然而，现实中很多金融机构未能如实履行相应的信息披露义务，如金融消费者在购买银行理财产品之后，银行始终未向其披露该理财产品的经营状况，在出现亏损时，银行也未向其告知亏损的原因。[3]为使双方的权利义务达到均衡，法律应当赋予金融消费者获取相关信息的权利，要求金融机构向金融消费者披露金融产品整个经营阶段的信息，在发生亏损时还应当向金融消费者说明亏损的原因。

（二）保护金融消费者知情权是追求公平正义价值的体现

传统民法以当事人的平等为基础。在双方当事人缔约之时，各方均需由自己来收集与该缔约有关的信息，并依据对相关信息的分析做出缔约与否的决定，法律一般不对任何一方当事人强加信息披露义务。在双方当事人地位完全平等的情况下，此种保护模式当然符合公平正义的价值要求；而在双方当事人地位悬殊的情况下，该种保护模式必然违反公平正义的价值要求。金融交易市场中金融消费者处于明显弱势地位。这种弱势主要体现在两个方面：（１）信息掌握的弱势性。金融产品由金融机构自己开发或从国外引进，并且具有极强的专业性、风险性。关于金融产品的结构、特性和其存在的风险，金融从业者较金融消费者熟悉、了解，因此在金融产品的认知上，金融从业者具有绝对优势。（２）交易选择的依赖性。由于金融产品的无形性，金融消费者在支付对价之后并非能够取得相应的对价“物”，因此金融消费者所支付的价款在安全方面是否有保障是其购买金融产品时的判断依据，而该依据又依赖于金融机构为金融消费者提供的该金融产品的相关信息。对于处于信息优势地位的金融机构来说，如果法律不要求其承担披露金融产品相关信息的义务，就很难避免其利用优势地位向金融消费者提供虚假、遗漏、过时的具有诱导性的信息。为平衡当事人之间在信息收集、掌握、理解、辨别等方面的差距，促使金融消费者与金融机构之间达到实质上的交易平等，确保金融消费者能够依其自我意识判断来决定交易与否，应当赋予金融消费者充分的知晓其所购买的金融产品的构成、运营、风险、盈利等信息的权利。

为实现实质上的公平正义，在投资领域有必要区分个人投资者和机构投资者。个人投资者与金融机构在经济实力、信息掌握和承担风险的能力上存在极大差异；而机构投资者在上述能力方面与金融机构相当，两者处于平等的法律地位，因此法律不需要对机构投资者实行倾斜保护。韩国２００７年出台的《资本市场与金融投资者服务法》（以下简称《资本市场统合法》）即一改以往对所有投资者进行统一保护的状况，区分个人投资者与机构投资者。[4]其原因在于韩国之前的金融法规并没有考虑投资人的特性，而让所有的投资人适用同一水平的投资人保护措施，导致出现对可以承受较高投资风险的专业投资者形成过度保护而对一般投资者的保护则明显不足的现象。《资本市场统合法》则以投资者承受风险的程度为基准，将投资者区分为一般投资者和专业投资者。其中，对一般投资者的保护措施给予加强，而对专业投资者的保护则予以大幅减少。《资本市场统合法》对个人投资者保护的倾斜体现在，金融机构向个人投资者推荐金融产品时，应有义务详细说明金融投资产品的内容及投资风险；若金融机构未履行法定的说明义务而导致个人投资者发生投资损失时，应承担损害赔偿责任。

二、金融消费者知情权保护的比较法考察

传统的投资者保护制度并未接纳金融消费者保护理念，而是将个人投资者与金融机构视为平等的法律主体，奉行风险自负的原则，未赋予金融消费者充分知悉金融产品相关信息的权利，使其与金融机构之间处于严重的权利义务不均衡状态。现实中爆发的一次次金融危机证实了完善金融消费者权利保护体系的必要性。因此，一些国家和地区加强了对金融消费者的保护，如建立独立的金融消费者权利保护机构，接受对金融消费者实行倾斜保护的理念，并特别注重对金融消费者知情权的法律保护。这主要体现在以下几个方面：

（一）金融消费者权利保护机构的建立

２０００年英国颁布《金融服务与市场法》实现了对银行、保险、证券的统合规制，率先提出了金融消费者概念，并授权金融服务管理局（Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｓｅｒｖｉｃｅ　Ａｕｔｈｏｒｉｔｙ，ＦＳＡ）对金融消费者实行统一保护。统观英国金融统合法的发展历程，可以看出英国政府十分注重金融信息的披露立法，并重视对公众进行金融知识教育。《金融服务与市场法》赋予ＦＳＡ获取金融机构信息的权力，即ＦＳＡ有权要求金融机构在一定的时间内提供ＦＳＡ所需的相关信息或文件，且该信息或文件中的内容必须是真实的。在享有信息收集权力的同时，ＦＳＡ负有持续记录金融机构的相关信息及向公众披露其记录的非商业性信息的义务，金融消费者则享有获取ＦＳＡ记录的相关信息的权利。[5]

２００８年金融危机后，美国政府将危机产生的一项重要原因归结为对金融消费者保护不力。对此，美国政府进行了大幅度的金融改革。２００９年６月１８日，美国政府出台了《金融监管改革：新的基础》（以下简称《新的基础》）的改革方案。其核心是对金融产品的消费及服务进行更加严格的监管。该方案要求美国联邦政府建立一个全新的“消费者金融保护署”（Ｃｏｎｓｕｍｅｒ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｐｒｏｔｅｃｔｉｏｎ　Ａｇｅｎｃｙ，ＣＦＰＡ），把分散于美国联邦储备系统、联邦贸易委员会、联邦存款保险公司等机构中涉及金融消费者保护的职权统一集中归ＣＦＰＡ行使。设立该机构的目的是提高金融产品和服务的透明度，以简单明了的程序、公平、负责的态度保障消费者免受欺诈。[6]然而，该方案并未在实质上统合对金融市场上金融消费者的保护，仍区分了投资者（主要是证券市场和衍生品市场的消费者）和金融消费者（证券期货市场以外的消费者），前者仍由证券交易委员会（Ｓｅｃｕｒｉｔｙ　Ａｎｄ　Ｅｘｃｈａｎｇｅ　Ｃｏｍｍｉｓｓｉｏｎ，ＳＥＣ）和美国商品期货交易委员会（Ｃｏｍｍｏｄｉｔｙ　Ｆｕ－ｔｕｒｅｓ　Ｔｒａｄｉｎｇ　Ｃｏｍｍｉｓｓｉｏｎ，ＣＦＴＣ）负责保护，后者由ＣＦＰＡ负责保护。[7]因此，ＣＦＰＡ的金融消费者权益保护职能并非像英国ＦＳＡ那样广泛。虽然由不同机构对投资者和金融消费者进行分别保护，但新方案强化了ＳＥＣ对投资者的保护职能，要求金融机构提高信息披露的透明度。这不能不说是一大进步。

日本虽然并未在立法中要求建立独立的金融消费者权利保护机构，但２０００年《金融商品销售法》打破了银行、证券、保险等金融行业的界限，以金融消费者为保护对象进行立法，对金融机构的说明义务、劝诱行为的适当性及金融机构民事损害赔偿责任作了统一规定，并适用于所有金融消费者。[8]日本２００６年制定的《金融商品交易法》进一步统合了对证券、信托、金融期货、金融衍生品等投资性金融产品的规范，区分个人投资者和机构投资者，并对个人投资者实施倾斜性保护。与《金融商品销售法》相比，《金融商品交易法》大大加强了金融消费者的权利保护，具体包括广告规制、缔约行为规则（交易形式的事先说明义务、缔约前的书面交付义务、缔约时的书面交付义务等）、禁止行为规则（提供虚假信息、提供断定的判断、未经邀请劝诱）、适合性原则等。其他行业法如银行法、保险业法、信托法等均适用这些行为规范，接受同样的行为规制。[9]与日本类似，韩国也未在立法中要求建立独立的金融消费者保护机构，但《资本市场统合法》实现了金融投资领域的统合监管，对个人投资者实施特殊保护，将分散在原来的金融法令中的金融产品信息披露义务扩大适用到所有的金融投资公司，并引进了适合性规则，加强了对个人投资者知情权的保护。

（二）金融机构信息披露和风险提示义务的强化

金融机构信息披露义务的强化主要体现为要求金融机构向金融消费者进行全面、准确、及时和透明的信息披露。风险提示义务主要是针对消费者不具备风险预见和分析能力所提出的，即在金融产品有可能造成金融消费者本金亏损时要求金融机构向金融消费者做出风险揭示并说明亏损原因。

全面的信息披露包括全程披露和全方位披露两个方面。

１．全程披露要求信息披露时间的持续性。日本《金融商品交易法》要求信息披露贯穿交易合同缔结之前、之时两个阶段。缔约之前要求金融机构向金融消费者披露重要事项，重要事项为足以影响金融消费者做出交易与否的信息；缔约之时同样要求金融机构向金融消费者披露相关重要事项，此处的重要事项主要是指可能造成金融消费者亏损的事项；虽然该法中未明确规定金融机构缔约之后的信息披露义务，但在日本的实践中大多要求销售者在缔约后向金融消费者继续提供相关金融产品的信息。[10]欧盟２００４年制定的《金融工具市场指令》将投资者区分为零售投资者和专业投资者，其中对零售投资者给予特殊保护，要求金融机构对零售投资者进行全面的信息披露，包括投资前、中、后三个阶段。投资前，金融机构要向金融消费者说明其公司和所提供服务种类的情况，包括该机构的主营范围和其所提供给客户的服务、托管安排、利益冲突、投诉及投资者赔偿计划；此处还需说明其所提供的金融产品和服务的属性、风险，并对投资计划、目标、风险程度、产品或交易类型及估价做出预测。交易中，要求金融机构向金融消费者提供书面报告，报告应当记载金融机构与金融消费者之间关于双方的权利义务所达成的一致协议和其他金融机构向金融消费者所提供的服务，以及金融消费者需要向金融机构支付的相关费用。交易达成之后，要求向金融消费者披露定期报告，其中包括投资组成计划、产品价格、运行状况、成本。[11]

２．全方位披露要求信息披露内容的完整性。日本《金融商品交易法》规定金融机构不但要向金融消费者告知某金融产品的有利事实，更要告知其不利事实，具体包括商品本身的特性和市场风险如利息（利率）、汇率、证券市场的波动以及信用风险（主要是该商品发行人或销售人本身的业务、财产状况变化的风险）等。如果金融机构仅向金融消费者告知有利事项，而未告知不利事项则要承担相应的损害赔偿责任，赔偿数额为对本金所造成的亏损额。

准确的信息披露要求是针对以往金融机构欺诈、诱骗金融消费者而造成金融消费者损失惨重的情况提出的。日本《金融商品交易法》禁止金融机构在向金融消费者推荐金融产品时对金融消费者有利的事项做过度的强调，对于不确定的事项提供没有根据的判断，或者是可能使金融消费者将不确定的事实误认为确定的事实的误导性陈述。如果金融机构向金融消费者作了不实的或有误导性的陈述，将要承担违反说明义务的民事法律责任，赔偿金融消费者的本金损失。[12]《资本市场统合法》规定对重要事项不得进行虚假说明或遗漏说明；禁止不当劝诱，即禁止金融机构在向金融消费者推荐其产品时使用误导性的方式或语言；在不以特定的消费者为对象、透过电视等做广告时，禁止用使人误认为有损失负担或利益保障的标示，并需要做出客观的风险提示。如果金融机构违反了说明义务的要求则需要承担相应的损害赔偿责任。[13]

安徽省蚌埠市人民政府


蚌 埠 市 人 民 政 府 文 件

蚌政〔2000〕53号

关于印发蚌埠市城市房屋租赁管理办法的通知

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　《蚌埠市城市房屋租赁管理办法》已经市政府第28次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

蚌埠市人民政府
二○○○年十一月九日


蚌埠市城市房屋租赁管理办法

第一章　总　　则

　　第一条　为了规范城市房屋租赁行为，加强房屋租赁市场管理，维护房屋租赁市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《安徽省城市房屋租赁管理办法》、《安徽省城镇公有房屋管理办法》及有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本规定适用于蚌埠市(含市辖三县)城市规划区国有土地范围内的房屋租赁。
　　合法建造的临时建筑物的租赁，按本办法执行。
　　第三条　本规定所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　有下列情形之一的，视同房屋租赁：
　　(一)房屋所有权人以提供房屋使用权为条件与他人合作、合伙经营，不参与管理，不承担风险而获取收益的；
　　(二)出租房屋内的营业场地、柜台或者橱窗的；
　　(三)以其他形式变相出租、转租房屋的。
　　第四条　有下列情形之一的房屋不得出租：
　　(一)未依法取得房屋所有权证和土地使用权证的；
　　(二)产权有争议或者受到限制的；
　　(三)共有房屋未取得共有人同意的；
　　(四)经鉴定属于危险房屋的；
　　(五)属于违法建筑的；
　　(六)已抵押，未经抵押权人同意的；
　　(七)法律、法规、规章规定禁止出租的其他情形。
　　第五条　市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。　
　　第六条　公安、工商、土地、税务等行政管理部门，应在各自的职责范围内，协同作好房屋租赁管理工作。
　　第七条　房屋租赁应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
　　任何单位或者个人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动，损害社会公共利益。
　　第八条　房屋租赁当事人应当如实申报租金，依法纳税，并按规定缴纳房屋租赁手续费。
　　第九条　公有住宅用房(包括廉租住房)的租金标准实行政府定价。其他房屋(包括公有住宅用房改为经营用房)的租金标准由租赁双方协商议定。
　　第十条　出租人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建造的房屋出租的，应当按照国务院规定将租金中所含土地收益上缴国家，具体办法按《蚌埠市国有土地年度出让金征收管理办法》(蚌政〔1998〕100号)办理。
　　第十一条　向已婚育龄流动人口出租房屋的出租人，应当配合出租房屋所在地的乡(镇)人民政府或街道办事处做好已婚育龄流动人口计划生育管理工作。

第二章　租赁备案

　　第十二条　房屋租赁实行登记备案制度。
　　签订、变更、终止租赁合同，房屋租赁当事人应当在30日内向房屋所在地市、县人民政府房地产主管部门登记备案。
　　第十三条　当事人申请登记备案时，应当提交下列材料：
　　(一)房屋租赁登记申请书；
　　(二)房屋租赁合同；
　　(三)房屋所有权证、土地使用证权或者证明房屋产权、使用权合法的其他有效证件；
　　(四)租赁双方的身份证或者其他合法有效证件；
　　(五)出租共有房屋，须提供其他共有人同意出租的书面证明；
　　(六)出租抵押的房屋，须提交抵押权人同意出租的证明；
　　(七)出租委托代管的房屋，须提交委托人授权出租的证明；
　　(八)房屋转租的，须提交出租人同意转租的证明；
　　(九)法律、法规规定的其他材料。
　　第十四条　房地产主管部门收到登记备案申请后，应当在10日内进行审查，对符合本办法规定的申请，予以登记备案，颁发《房屋租赁证》；对不符合本办法规定的申请，不予登记备案，并书面答复申请人。房地产主管部门超过登记备案期限不作答复的，视为同意登记备案。
　　第十五条　《房屋租赁证》是房屋租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的,《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。
　　《房屋租赁证》严禁伪造、涂改、转借、转让，遗失应向原发证机关申请补发。

第三章　出租与承租

　　第十六条　房屋租赁应当签订书面合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任以及双方的其他权利和义务。
　　出租人和承租人可以参照房屋租赁合同示范文本签订房屋租赁合同。
　　第十七条　租赁期间，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因引起所有权转移的，原租赁合同继续有效，法律另有规定或房屋租赁当事人另有约定的除外。
　　第十八条　出租人应按照合同的约定向承租人提供房屋，承租人应当按照合同的约定向出租人交付租金。
　　第十九条　出租人应按照合同的约定检查、修缮房屋及附属设施，保证房屋安全。因出租人的原因给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任。
　　第二十条　承租人应当按约定的用途合理使用承租的房屋。因承租人的原因造成房屋或附属设施损坏的，承租人应当负责修复或赔偿损失。
　　第二十一条　承租人有下列情形之一的，出租人有权终止合同，并可要求赔偿损失：
　　(一)将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；
　　(二)将承租的房屋擅自改建、扩建、加层、进行影响房屋安全的装修，或故意损害承租房屋的；
　　(三)将承租的房屋擅自改变用途的；
　　(四)拖欠租金累计六个月以上的；
　　(五)公有住宅无正当理由闲置六个月以上的；
　　(六)利用承租的房屋进行违法活动的；
　　(七)公有住宅承租人及共同使用人迁离本市的；
　　(八)法律、法规、规章规定的其他情形。
　　第二十二条　出租人有下列情形之一的，承租人有权要求出租人履行或解除租赁合同，并可要求赔偿损失：
　　(一)逾期不提供房屋的；
　　(二)擅自提高租金的；
　　(三)不按合同的约定维修房屋及附属设施的；
　　(四)法律、法规、规章规定及合同约定的其他情形。
　　第二十三条　租赁期间出租人转让所出租的房屋，应提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权。
　　第二十四条　租赁期间出租人死亡的，其继承人应当履行原租赁合同；承租人死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
　　第二十五条　承租人因生产、生活需要对承租的房屋进行扩建、改建、改变用途或装修的，应事先征得出租人的书面同意，经有关部门批准后实施。
　　第二十六条　房屋租赁合同期满，承租人需要继续租用的，应在合同期满前三个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同。
　　第二十七条　房屋租赁合同期限未满，承租人单方要求解除合同，经出租人同意，可缴清租金，交回房屋及附属设施，并将《房屋租赁证》交回原登记机关注销。
　　未经出租人同意，承租人自行迁出房屋的，出租人有权按合同约定的期限向承租人追偿租金。

第四章　转　　租

　　第二十八条　房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　第二十九条　租赁期间，征得出租人的同意，承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
　　出租人可以从转租中获得利益，利益分配比例由出租人与承租人协商确定。
　　第三十条　房屋转租应当签订转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按本办法规定办理登记备案。
　　第三十一条　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，但出租人与转租人双方另有约定的除外。
　　第三十二条　转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务，并应当继续履行原租赁合同约定的承租人的义务，受转租人享有并承担承租人的权利和义务。原出租人与转租人另有约定的除外。
　　第三十三条　承租人在租赁期间需要转租直管非住宅房屋的，应当向房屋所在地的房地产管理机构提出书面申请，经市、县房地产主管部门批准后签订转租合同并交纳转租收益金。
　　转租收益金的具体征收办法由市房地产主管部门制定。
　　第三十四条　承租人在租赁期间转租单位自管非住宅房屋，房屋属单位自筹资金建造的，需经产权单位书面同意并商定收益分配后签订转租合同。房屋属财政投资建造的，需经产权单位书面同意并报同级财政部门批准后签订转租合同。
　　第三十五条　转租期间原租赁合同变更、解除或终止的，转租合同随之变更、解除或者终止。

第五章　法律责任

　　第三十六条　违反房屋租赁管理法律、法规、规章的规定，有下列行为之一的，由市、县房地产管理部门给予行政处罚：
　　(一)将不得出租的房屋出租的，由市、县房地产主管部门责令停止出租，没有违法所得的，处以1000元以下的罚款；有违法所得的，处以违法所得1至2倍的罚款，罚款不超过3万元。
　　(二)不按期办理房屋租赁登记备案，领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，可处以罚款，并及时通知同级税务机关；经税务机关查实，房屋租赁当事人偷税、逃税的，按照税收法律、法规处理。
　　(三)伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款；　
　　(四)未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收违法所得，并可处以罚款；
　　(五)擅自转租公房的，收回房屋，有违法所得的，处3万元以下的罚款；没有违法所得的，处1万元以下的罚款。
　　第三十七条　当事人对行政处罚不服的，可以申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉 ，又不履行处罚决定的， 由作出处罚决定的机关申请法院强制执行。
　　第三十八条　房屋租赁管理人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章　附　　则

　　第三十九条　在本市城市规划区集体所有的土地范围内及规划区外国有土地范围内从事房屋租赁活动，实施对房屋租赁活动的监督管理，参照本办法执行。
　　第四十条　本办法由市房地产主管部门负责解释。
　　第四十一条　本办法自公布之日起施行。