江西省景德镇市人民政府


景德镇市土地储备管理办法
2004.06.25 景德镇市人民政府


第一章 总则
第一条 为了加强政府对土地市场的宏观调控，规范土地市场，盘活存量国有土地，合理利用和优化配置国土资源,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、江西省人民政府《关于进一步加强土地市场建设的通知》等有关法律法规及文件精神，结合本市实际，制定本办法。
第二条 景德镇市市区范围内国有土地收购储备均适用本办法。
第三条 本办法所指土地储备，是土地储备机构依据本办法的规定，按照土地利用总体规划和城市总体规划，将依法收回、收购、征用的土地予以储存并进行前期开发利用，根据建设用地供求状况将储备的土地有计划地投放市场，以供应和调控各类建设用地需求的行为。
第四条 国有土地收购储备应当遵循统一、有序、效益、合理的原则。
第五条 成立市土地储备管理委员会，其主要职责为：
（一）研究制定全市土地储备的政策及规定；
（二）协调各有关单位和部门的关系；
（三）落实土地收购储备资金；
（四）编制年度土地储备计划；
（五）审查土地储备计划执行和资金运作情况，监控国有土地资产运作。
　　市土地储备管理委员会是全市土地储备工作的最高决策机构，市土地储备管理委员会实行季例会制度。
　　市国土资源局是本市土地储备工作的主管部门，其下设的市土地储备中心具体负责全市土地储备工作。
第六条 市国土资源行政主管部门应根据国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、城市建设规划、年度用地计划、产业政策和土地市场以及资金运作实际状况，制定土地储备年度计划，报市政府批准后执行。国有土地年度储备计划列入土地利用年度计划。列入年度储备计划的土地，市土地储备中心应当通知该土地使用权人不得擅自转让或者在该土地上新建、扩建、改建建筑物，并通知有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
土地储备实行储备预告制度和定期发布储备土地信息制度。市国土资源行政主管部门对政府需要储备的土地应当提前告知土地使用权人。
第七条 市计划、财政、建设、规划、房管、经贸、物价等有关部门应当按照各自职责，密切配合，在市土地储备管理委员会的领导和协调下，共同做好土地储备工作。城市规划管理部门要积极实施“红线储备”战略，根据土地储备计划核发“初步红线图”和“规划设计条件通知书”。
第二章 国有土地储备
第八条 下列土地可进行储备：（一）在土地利用总体规划中确定了城市建设用地范围政府统一征用的土地。
（二）依法无偿收回的国有土地：
1、土地出让等有偿使用合同约定的土地使用期限届满使用者未申请续期或申请续期未获批准的土地；
2、因单位撤销，迁移等原因，停止使用的划拨土地；
3、经核准报废的铁路、公路、机场、矿场等用地；
4、尚未确定使用者的国有土地；
5、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的；
6、未经原批准机关同意，超过出让合同约定的动工开发日期届满二年未动工开发的土地。因不可抗力或者因政府行为造成动工开发时间延迟的除外；
7、其他依法无偿收回的国有土地。
（三）依法没收的国有土地：
1、未经批准或非法批准非法占用的国有土地；
2、非法买卖或者以其他形式非法转让的国有土地；
3、其他依法没收的国有土地。
（四）依法有偿收回的国有土地：
1、因公共利益的需要，政府提前收回的出让土地；
2、为实施城市规划进行的旧城改造或为公共利益的需要，政府指令收回的划拨用地；
3、因单位破产、产业结构调整等原因，停止使用的划拨土地；
4、土地使用权转让申请价格低于标定地价20%以上，政府实施优先购买权而取得的土地；
5、并未列入应当储备范围内的土地，土地使用权人申请收购并符合储备条件的土地；
6、以出让方式取得的土地，却没有能力履行合同且不具备转让租赁条件的土地；
7、集体土地因农转非依法转为国有的土地；
8、其他应当有偿收回的土地。
市土地储备中心可依照国家法律、法规及本办法的规定将依法征用、收回、收购的土地进行前期开发利用。
集体所有土地需要储备的，必须依法办理土地征用手续。
通过置换形式纳入储备的土地，必须签定相关协议并交市土地储备管理委员会审核，由市政府批准。
土地收购应当办理权属变更登记手续。
第九条 需要征用的土地，由市国土资源行政主管部门依照征用土地的法定程序和补偿标准办理征用手续后，进入土地储备程序，由市土地储备中心进行土地储备。
无偿收回的国有土地，由市国土资源行政主管部门报经原批准用地的市政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，注销《国有土地使用证》，实施储备。
依法没收的国有土地，由市国土资源行政主管部门下达《土地违法案件行政处罚决定书》，注销《国有土地使用证》，实施储备。
第十条 土地收购储备的程序
（一）申请储备。凡符合本办法规定应当进行储备的土地，其土地使用权人应持相关资料向市土地储备中心提出申请。
（二）权属核查。市土地储备中心对申请人提供的土地和地上附着物权属、土地面积、地上附着物面积、土地四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
（三）征询情况，确定土地储备规划红线。市土地储备中心根据申请人提出的申请和实际调查的情况，向市规划管理部门征求意见，市规划管理部门应在规定的时限内，提出该宗地块土
地储备的初步规划红线图和提出规划设计条件。
（四）费用测算。市土地储备中心根据调查和咨询意见结果，进行土地收购补偿费用的测算评估，实行土地置换的，要进行相应费用测算。
（五）方案报批。市土地储备中心根据土地权属调查，收购费用测算的结果和规划部门的意见，提出土地收购的具体方案，报市国土资源行政主管部门审批。其中特殊地块的收购方案还须报市土地储备管理委员会审批。
（六）签订合同。市土地储备中心按照经批准的收购方案与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
（七）储备补偿。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的补偿金额、付款期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用，实行土地置换的还需进行土地置换差价的结算。
（八）权属变更。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》的约定支付定金后，原土地使用权人与市土地储备中心共同到市国土资源行政主管部门办理变更土地登记手续；涉及房屋权属变更的，由房屋所有权人与市土地储备中心共同到市房产主
管部门办理房产权属变更登记手续，其中房屋需要拆除的，由房屋所有权人到市房产主管部门办理房屋权属注销登记手续。
（九）交付土地。根据《国有土地使用权收购合同》约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物，被收购的土地使用权一经交付，即纳入土地储备。
第十一条 土地储备时，土地使用权人应当提供下列资料：
（一）土地储备申请书；
（二）土地使用权人资格证明，其中委托他人办理的，还需提交委托书；
（三）土地使用权权属凭证，地上有房屋的，还需提供房屋所有权凭证；
（四）宗地界线图和地上建筑物平面布置图；
（五）其他应提交的资料。
第十二条 《国有土地使用权收购合同》应当包括下列内容：
（一）双方当事人的名称或者姓名；
（二）收购土地位置、界址、面积、用途、权属依据；
（三）土地收购补偿费及其支付方式和期限；
（四）交付土地的方式和期限；
（五）双方约定的其他权利和义务；
（六）违约责任；
（七）争议的解决方式。
第十三条 《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
实施收购储备的土地为出让方式取得的土地使用权的，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
第十四条 提前收回已出让（租赁）的土地的收购金额，根据土地使用权人已支付的土地出让金（土地收益）、已实际使用的年限应支付的土地出让金（土地收益）和开发土地的实际情况综合确定，具体为：土地收购金额=支付的土地出让金（土地收益）总额—已使用年限应支付的土地出让金（土地收益）+市国土资源行政主管部门确认的出让后开发土地的费用。
第十五条 土地储备补偿费按现状用途基准地价扣除出让金及相关成本后确定。确需地价评估的，由依法取得土地评估资质的机构按现状用途进行地价评估，并经市国土资源行政主管部门依法确认后生效。
以土地置换方式进行储备的，按前款规定的方式分别确定置换土地价格后，进行差价结算。
第三章 储备土地前期开发利用和出让准备
第十六条 市土地储备中心在进行储备土地出让供地前，可以完成储备土地地上建筑物及附属物的拆迁、土地平整、配套基础设施建设等前期开发工作。
储备土地的前期开发工作确实需要委托他人实施的，应由市土地储备中心采取公开招标的办法确定前期开发单位。
第十七条 储备土地的地上建筑物、其他附着物需实施拆迁的，由市土地储备中心作为拆迁人，由市房产管理部门按照有关规定办理《房屋拆迁许可证》，统一实施拆迁安置。
市土地储备中心需委托他人拆迁的，应采取公开招标的办法确定具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁。
第十八条 市土地储备中心在储备土地实施拆迁安置时，需要建设项目立项的，各相关部门应从速从简办理相关手续。计划部门应当根据市土地储备中心的申请，按照有关规定办理储备土地前期开发立项审批手续；规划部门按照城市总体规划要求颁发储备土地前期开发建设用地规划许可证；房管部门应按照有关规定办理房屋拆迁许可证。
第十九条 储备的土地在投放土地市场供应前，市土地储备中心可以将储备土地的使用权依法抵押或者临时出租；耕作条件未破坏的，可以继续耕种。抵押、出租的土地应当取得市国土资源行政主管部门同意并进行登记。地上有房屋的，应到市房产管理部门进行抵押、出租登记。
第二十条 对储备土地的利用和管理，应当纳入国民经济及社会发展计划。
城市规划区内房地产开发、商业、金融、旅游、娱乐等经营性项目建设用地，应在储备的土地中供应。
第二十一条 储备土地的出让活动应当有计划地在市土地交易机构中进行。每年底市国土资源行政主管部门应当根据社会发展计划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划、产业政策、土地储备计划和土地市场的供求状况，提出次年年度土地出让计划，报市政府批准后向社会公布。
市国土资源行政主管部门根据年度土地出让计划，定期安排市土地交易机构进行储备土地的市场交易，凡未经土地储备程序而直接进入土地交易机构进行交易的土地或凡应在土地交易机构进行交易却不按规范程序交易的土地，市国土资源行政主管部门不得为其办理土地的有关手续。
第二十二条 市国土资源行政主管部门按照有关规定组织储备土地的出让，所得地价款中用于土地收购、开发、储备、供地过程中发生的实际成本直接扣留给市土地储备中心。
第四章 资金运作和财务管理
第二十三条 市政府建立国有土地储备专项资金。国有土地储备资金可以通过下列途径筹措：
（一）财政拨款；
（二）银行贷款；
（三）土地储备收益提留；
（四）其他资金来源。
第二十四条 土地储备资金主要用于支付土地收购补偿费、需要补偿的地上建筑物补偿费、土地前期开发费、偿还银行贷款及利息、有关税费、市土地储备中心员工费用和工作经费及土地储备中发生的其他费用，不得挪作他用。
第二十五条 市财政部门应加强对国有土地储备收入、成本核算的管理。市土地储备中心对出让土地等有偿收入和土地收购补偿费、地上建筑物补偿费、土地开发成本、员工费用、有关税费等支出应按宗地分宗核算，核算结果应报市财政主管部门审核后在土地交易时直接扣留给市土地储备中心。
第二十六条 土地收益由市财政部门按规定分配，市土地储备中心可以从每宗土地增值收益中提取20%的国有土地储备发展资金用于储备国有土地，当累计提取数额达到市政府确定的规模时，不再计提。储备土地出让后所得的土地收益，在扣除土地储备成本和土地交易成本、土地储备中心的管理费用及土地储备发展资金后，全额上缴财政，专户管理。
第二十七条 市土地储备中心的管理费用，由市土地储备中心按规定标准编制预算，经市财政部门审核同意后，由财政从市土地储备中心上缴的土地收益中拨付。市土地储备中心必须从每宗土地增值收益中提取20%的还贷准备金，用于归还贷款，专户存储，不得挪做他用。
第二十八条 市土地储备中心应当接受市国土资源行政主管部门和市财政、审计部门的监督、检查，建立健全内部管理制度，加强现金和存款管理，加强固定资产管理，及时清理往来款项。定期向市国土资源行政主管部门和市财政部门报送财务会计报表。
第五章 法律责任
第二十九条 违反本办法规定的，由市国土资源行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，依照土地管理有关法律、法规、规章予以处罚。
第三十条 市土地储备中心或土地储备工作相关环节中的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十一条 本办法由市国土资源局负责解释。
第三十二条 本市行政辖区内县（市、区）的土地储备工作，可参照本办法执行。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。


浅谈规范律师与基层法官的交往关系

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　　最高人民法院院长王胜俊2008年11月２７日在最高人民法院召开的征求律师意见和建议座谈会上向全国法院提出了要求。他说：“人民法院要深入研究基层法官与律师关系中出现的新情况新问题，不断加强制度建设，建立完善的基层法官和律师交往规范以及合乎各自职业特点的活动准则，形成互相尊重、互相监督的良性互动关系，共同塑造良好的职业形象”。现阶段，由于诸多因素，律师与的基层法官的关系存在着很多新情况新问题，有的甚至相当严重。损害了法律的权威和社会的公平正义。因此，有必要进一步严格规范律师与基层法官的交往关系。

一、正确认识律师与法官的关系

　　在法庭诉讼过程中,法官处于绝对中立的地位。主要工作就是主持法庭、认定事实、适用法律、作出裁判。律师在诉讼代理活动中,总是为其中一方的利益进行诉讼代理。在诉讼中律师则会针对案件和证据,把所有对自己有利的法条都给法官找出来,摆到法官面前替法官做了查找法律依据的工作。这就是法官与律师两者之间的业务关系。
　　律师与法官在法庭下的关系应是一种彼此尊重、平等合作、相对独立与互相监督的关系。他们同为法律人,具有一体化的知识结构和对法律的公正价值的共同追求。不同点在于律师为私,法官为公。

二、律师与的基层法官的关系现状

　　办案前,少数基层法官与律师探讨案件,甚至探讨到怎样把官司打胜。在案件办理以及执行中,基层法官接受当事人委托律师的宴请和财物,有的替律师说情打招呼,泄露案件的有关秘密。所以,某种程度上,诉讼在很大程度上不是由双方律师水平所决定的,而基层法官却是要在案件的最后来收拾残局。法庭之上,基层法官可以不尊重律师的执业权利,可以不听取诉讼当事人的庭审意见,基层法官轻视律师、排斥律师,对律师的意见置若罔闻,律师的发言被经常打断或制止,更恶劣者有当庭呵斥、间接、变相报复律师的;反过来,基层法官的“权威”也难以得到尊重。

三、导致律师与基层法官关系不规范的原因

　　（一）少数基层法官防腐能力薄弱。我国约有25万名基层法官，而基层法院的基层法官占到这庞大队伍的近70%，基层法基层法官审判工作最重、条件最差。又要直接面向人民群众，体现司法公正。而目前，基层法官防腐能力薄弱。基层法官应该有良好的道德品质，能够体现公正司法的司法良心，在基层法官中还有这样一种观点有一定的市场：“只要不接受当事人贿赂，吃一餐饭，喝一餐酒，自己坚持公正审理案件，算不了腐败”。理由是同学、朋友请吃、说情，是碍于情面，同时又可让同学、朋友去做工作，既不得罪人，又能够处理好案件，而这些同学、朋友中大部分在从事律师这个行业。使基层的律师与基层法官关系失去规范，不符合正确的规范。
　　（二）法律法规不健全。《律师法》规定律师是“为社会提供法律服务的执业人员”，揭示了律师的服务性，而对律师的司法性、独立性未作界定，没有反映出律师的本质特征。同样，《基层法官法》对基层法官独立中立的特性也未作界定。《律师法》、《基层法官法》虽然都规定了律师、基层法官不应为的行为，但过于简单，缺少监督和追究程序，在实践中不好操作，从部门的角度来看，最高人民法院、司法部针对基层法官和律师的职业道德以及违法违纪行为的处置，都制定了很多的规章制度，但是相互之间缺少协同，各管各的一块，对律师和基层法官之间的关系定位及如何处理未作深入研究。
　　（三）“襟带关系”影响严重。中国是人情社会,这种人情在每一个角落都不难觅其踪迹。如果亲属中有人担任了基层法官,那么他的亲戚朋友中人去当律师。虽然法律上明文规定了回避制度,即如果律师有直系亲属担任某法院基层法官,该律师虽不能承办那个法院审理的案子,但可以间接的施以力量。所谓“上有政策下有对策”,不过是不能直接承办,“回旋”的余地和空间依然不小,这就构成一种“襟带”的关系。由于基层地域小，人口少，这种“襟带关系”在基层表现的尤为突出。
　　(四)部分律师及基层法官素质不高。一是业务素质整体不高。对于基层法官来说，高素质是其公正裁判，体现社会公平正义的基本条件。但是长期以来，由于基层法官选任机制不尽合理等原因，基层法官整体质欠佳且参差不齐，造成部分基层法官投机心理严重。律师的准入起点虽然较高，但是非法律专业人员占了不小比例，加之由于队伍发展较快，出现了良莠不齐的现象，少数律师素质非常低下，影响了整个队伍的形象。职业道德素质也待加强。当前的律师队伍从学历上看是比较高的，但从职业道德素质看，相当多的律师是不合格的。在基层的诉讼过程中，很多代理人并不是严格意义上的律师，而是司法助理或者没有律师资格的法律工作者。他们在诉讼中充当律师的角色，在处理与基层法官的关系时就更加欠范。
　　(五)少数基层法官“官本位”思想浓厚，不能正确认识律师的作用。不少群众和基层法官非常看重基层法官作为国家官吏的身份，而没有真正认识到基层法官的权威来自法律。在“官本位”思想的指导下，少数基层法官对于作为社会法律工作者的律师摆不正位置，高高在上，颐指气使，轻视律师的工作，甚至到现在还有人认为律师是“讼棍”，拿人钱财，替人消灾，对律师不信任。

四 、规范基层法官与律师关系的几点建议

　　一加强自律，职业者而言，从业者的自律更是保持其高尚人格和道德良知并使法律得到诚挚信守的人性保障。只有真正实现了自我约束、自觉完善和自主发展的群体，才能有资格成为社会的精英和楷模。律师和基层法官要以身作则，严格自律，严格遵守律师职业道德执业纪律与基层法官职业道德基本准则，建立起一种彼此尊重、平等合作、相对独立、互相监督的良性互动关系。
　　二是依法规范。法院和司法行政机关都要进一步健全完善对基层法官和律师管理的各项规章制度。目前，制度我们都有，但是过于原则，缺少可操作性，应当进一步细化，增加程序性条款，使有关部门在发现违法违纪行为后，能够及时按章处理。
　　三、 加强监督。行业监督、司法行政机关监督、当事人监督、社会舆论监督等各种监督手段有效地结合起来，综合运用，协同作战，构成广泛的、长效的监督网络和机制，使律师违纪违法行为无可遁形。
　　四、及时严格惩戒。惩戒不仅要严格，更要及时有效，决不能让任何一个有违法违纪行为的人逃脱制裁。惩戒除了实体内容之外，因涉及当事人利益，必须有合理科学的程序作保障，做到依规而行，让当事人心服口服。

　　结语

　　律师与基层法官作为法治社会的重要力量，作为法律职业者，应当并且必须严格遵守法律，成为整个社会的模范守法者和公平正义的维护者。


西吉县人民法院 赵???br>