青海省海东行署办公室


东署办[2008]163号

海东行署办公室关于转发海东地区商品房销售资金监督管理暂行办法的通知

各县人民政府，行署各部门：
地区建设局关于《海东地区商品房销售资金监督管理暂行办法》经行署研究同意，现转发给你们，请认真贯彻执行，并做好宣传工作。



二○○八年十月二十日



海东地区商品房销售资金监督

管理暂行办法

（海东地区建设局 二00八年九月）



第一条 为加强商品房登记、预售、现售资金（以下简称商品房销售资金）的监督管理，保障商品房开发企业和购房者双方的合法权益，防范资金运行和交易风险，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合我区实际，制定本办法。

第二条 凡在本行政辖区内开发的商品房和经县人民政府批准的经济适用房建设销售资金的监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售登记资金是指房地产开发企业向购房人收取不超过商品房总价10%的定金。

本办法所称商品房预售资金，是指地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人，购房人依照预售合同的约定，在商品房主体竣工验收合格后预先支付给房地产开发企业的商品房总价30%的购房款。

本办法商品房现售资金是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给购房人并收取的全部商品房价款。

第四条 县人民政府房产行政主管部门或建设行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政辖区内城镇商品房销售资金日常监督管理工作；地区建设行政主管部门做好对全区商品房销售资金监督指导和资金运行的检查工作。

第五条 商品房和经济适用房销售资金实行银行专户管理制度。即销售资金统一纳入商业银行的专户进行管理。

第六条 房地产开发企业在商品房登记、预售、现售前，应当与当地商业银行、县房产行政主管部门签订《商品房登记、预售、现售资金监管协议书，并在一家商业银行设立商品房建设资金专用账户。

第七条 经批准的一个整体开发项目不允许拆分，只能设立一个登记、预售、现售资金专用账户。专用账户设立后，房地产开发企业申请变更开户银行的，应事先征得县房产行政主管部门的同意，并重新签订监管协议。

第八条 房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，县房地产管理部门应校验《商品房登记、预售、现售资金监管协议书》，并送一份至开户银行备案。

县房产行政主管部门应在商品房许可证上载明商品房销售资金专用账户信息，并在媒体或政府网站上进行公告，供公众查阅。

第九条 房地产开发企业预售房屋时，应当在商品房预售合同中注明商品房销售资金专用账户和账号。

购房人应当将购房款直接存入商品房销售合同中注明的销售资金专用账户中。

第十条 房地产开发商不得直接收取购房人的现金，销售资金实行专款专用、不得挪用。购房人凭银行出具的存款凭证向房地产开发商办理手续房地产开发商必须为购房人开具合法票据。

第十一条 商品房销售资金应保证用于购置本项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、配套设施建设、管理费用及法定税费。从银行支取销售资金要接受当地房产行政主管部门的监管。

房地产开发企业在项目全部建设内容竣工验收合格之前，保证收取的销售资金用于本项目建设。

第十二条 房地产开发企业需要使用商品房销售缴存的资金时，应向房产行政主管部门提出用款申请，申请中载明以下列内容：

（一）工程的总体进度，预计完成投资额；

（二）已使用售房款情况；

（三）房地产开发商的投资情况。

第十三条 县房产行政主管部门在受理房地产开发企业用款申请后，应核对房地产开发企业提供的资料，并到施工现场查看工程进度情况。核查无误后在三个工作日之内作出销售资金使用的核准意见，不答复的视为同意。对不符合条件的，告知不核准理由。

第十四条 有下列情形之一的，房地产管理部门不得核准使用销售资金：

（一）无正当理由超出用款计划额度的；

（二）使用用途不是用于该项目建设的；

（三）其他未按法律、法规和规章规定使用销售资金的。

第十五条 设立商品房资金专用账户的商业银行应当按县房产行政主管部门协议约定，根据使用资金的核准意见，将缴存资金划入相关的单位账户。

第十六条 开户银行在每月15日前向房产行政主管部门提供个人购房缴存资金专户对账单，房地产管理部门要掌握其资金流向，发现问题要及时处理。

第十七条 商品房项目全部建设内容竣工验收合格后，房地产开发企业持预售项目的工程竣工验收报告、向房产行政主管部门申请解除该项目的销售资金监管。县房产行政主管部门应于受理之日起10个工作日内作出解除销售资金监管的核准意见。对不符合条件的，应当书面通知房地产开发企业并告知不同意解除销售资金监管的理由。

第十八条 县房产行政主管部门应当建立商品房销售资金监管信息系统，与房地产开发企业、开户银行联网，将销售资金专用账户及其资金进出情况纳入统一管理。商品房销售资金监管信息系统与商品房销售合同备案系统相衔接。

第十九条 县房产管理部门应建立房地产开发企业销售资金使用的信用档案，将销售资金专用账户及其资金进入情况进行公示，公示情况报地区建设行政主管部门。

购房人有通过县房产行政主管部门或房地产市场信息系统查阅销售资金信息的权利。

第二十条 工程监理单位出具虚假施工进度证明的，由县建设行政主管部门依法给予相应处罚。

第二十一条 房地产开发企业不按规定归集、使用商品房销售资金的，要记入房地产开发企业信用档案，向社会公示，由县房产行政主管部门责令限期纠正，并可以按《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第二十二条 因房产行政管理部门监管不力，造成损失的，依法承担相应责任，工作不履行职责和行政不作为的要追究责任。

第二十三条 房产行政主管部门的工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿等行为的，视其情节轻重，依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。

第二十四条 设立缴存专户的商业银行不得擅自同意房地产开发商使用个人购房缴存资金，造成后果的，由其上一级主管部门责令其改正和追回流失款项。给购房人造成损失的，依法承担连带责任。

第二十五条 本办法由海东地区建设局负责解释。

第二十六条 本办法自2008年10月1日起执行。


过失犯罪中注意义务和结果避免义务问题探析

李俊杰


　　刑法理论上对犯罪过失的认识，随着社会生活的不断进步而发展。无论中外，现在都主张犯罪过失不仅仅是一种心理事实，而有更加丰富的内容。国外刑法理论原先一向认为过失是责任要素，但晚近又有学者主张在构成要件和违法性上，都要考虑过失，承认过失作为构成要件和违法性的主观要素，从而也在理论和判例上成为一种有力的主张。新中国刑法在1950年拟出的《中华人民共和国刑法大纲（草案）》总则部分的犯罪一章中规定，过失的犯罪行为，系指犯罪人并无故意，但应预见自己行为之结果，而竟未预见或轻信可避免结果之发生者。把“无故意”作为过失存在的前提。而此后的1980年实施的刑法第十二条明确规定：应当预见自己的行为可能发生危害社会的结果，因为疏忽大意而没有预见，或已经预见而轻信可以避免，以致发生这种结果的，是过失犯罪。1997年修订刑法第十五条以同样的内容规定了过失犯罪，并没有直接规定犯罪过失。而在刑法犯罪过失的主客观构造
　　犯罪过失历来是作为主观上的心理事实，只是到晚近才有许多学者提出犯罪过失不仅仅是心理事实，他们从规范责任论出发，认为过失责任的根据在于行为人违反结果避免义务，其义务虽然包括认识、预见义务，但其核心是不避免结果的发生，即不为避免结果发生而采取适当的手段。就不是单单从主观上来讨论犯罪过失。笔者认为，犯罪过失，有主观性，也有其客观性。所谓主观性，是指犯罪过失的本质是一种心理事实，这种主观性体现在过失包括有认识的因素和意志的因素，这两者，都是主观的内容，这也是过失刑事责任的主观基础。所谓客观性，是指过失的心理事实，终究是一种法律的评价对象，它同法规范之间的关系，是一种客观的外在的评价关系，必然外在于客观现象，必须处于一个客观的环境中理论上，一致认为犯罪过失是作为犯罪构成的主观要件的一种罪过形式。才能进行评价。刑法不能处罚思想，如果单纯是内心的态度，缺乏客观的归责基础，刑事责任难以成立。单纯的心理事实，不能进入刑法的视野，而只有这种心理事实在客观上体现了对注意义务的违反，对结果避免义务的违反，具有刑法的意义，因此在主观面上，犯罪过失存在着具有非难可能性的心理事实，在客观上，存在刑事责任的客观基础，即对注意义务的违反，没有防止危害结果的发生，而此外，考虑主体的责任能力，以及按照国外刑法理论，还讨论期待可能性的问题，这样过失的刑事责任的根据，才是圆满的。
　　犯罪过失作为责任的要素，有主观面和客观面的构造。其中任一面都不是单独地作为犯罪过失刑事责任的基础。如行为人在主观上存在疏忽大意而没有认识危害结果发生的可能性，但在客观上，并没有违反结果避免义务也没有发生危害结果，缺乏了刑事责任的客观基础，所以，不能对之进行归责。或者在客观上发生了危害结果，但行为人主观上并不存在过失，同样也不能追究行为人的刑事责任。犯罪过失的主观性和客观性是密切联系的，一般情况下，行为人主观上有过失，则在客观上违反了注意义务也不会防止危害结果的发生。而行为人在客观上若不违反注意义务和结果避免义务，在主观上也就不存在过失的心理事实。犯罪过失作为刑事责任的要素，应该包括有主、客观两方面的内容，对犯罪过失的归责，才能做到主客观相统一。我国刑法明文规定，应该预见自己的行为可能发生危害社会的结果，因为疏忽大意而没有预见，或者已经预见而轻信能够避免，以致发生这种结果的，是过失犯罪。过失犯罪不同于犯罪过失，过失犯罪也是一个主客观两方面统一的结构，而犯罪过失，是过失犯罪的一个主观要件，也是过失犯罪刑事责任的要素。作为主观要件的犯罪过失和作为刑事责任要素的犯罪过失两者是不相同的，在性质和机能上存在着明显的区别。我国刑法在第二章犯罪中的第一节犯罪和刑事责任中规定了犯罪的概念，紧接着又规定了故意和过失以及意外事件，可见，故意和过失都是作为刑事责任的要素。而在刑法的犯罪构成理论中，故意和过失都被认为是构成犯罪的主观要件，从而把犯罪过失划成了两种不同的东西。我国有的学者指出，犯罪过失是危害内容与心理形式的统一，是犯罪要件与责任根据的统一，是主观心理与客观实际的统一。这种观点是值得肯定的，但是我们说作为刑事责任的要素的犯罪过失包括主客观两方面的内容，并不是要把它和过失犯罪混淆起来。刑事责任终究是不能脱离人的主观态度，因为它体现了一种伦理的非难性，从存在论上讲，过失是一种心理事实，但从规范论上讲，过失就包含有注意义务的违反和结果避免义务违反的这种体现法规范违反性的内容，这并不等于过失犯罪中的客观内容，即不是违反规范的行为和结果。所以，犯罪过失不等于过失犯罪。但是，笔者认为，单纯的心理事实的犯罪过失，是作为犯罪构成中主观的要件，而包括主观的心理事实和客观的规范评价的注意义务的违反和结果避免义务的违反的过失，才是作为刑事责任的要素的犯罪过失。当然，要评价犯罪过失的责任，还必须考虑主体的责任能力以及客观期待可能性问题。
　　犯罪过失的主观性和客观性也是紧密相关的关系，首先表现在这两种性质的机能的相互承接上。过失首先作为一种心理事实，在构成要件上，可以作为一种记述性的类型，即区别于故意而在构成要件上类型化了的心理事实，这是过失的主观面，也是注意义务和结果避免义务的违反的心理状态。我国刑法中不乏有在分则条文中直接使用“过失”一词的情况，如第二百三十三条规定的过失致死罪，第二百三十五条的过失重伤罪。可以说，过失作为类型化了的构成要件，主要是其主观面的机能。同时，刑法也有对一些过失犯罪从客观面上进行规定的，如分则第九章的渎职罪中，一般没有直接使用过失一词，但多数说明其违法性，如第三百九十八条，第四百零五条。笔者认为，过失的客观面——违反注意义务和结果避免义务，是违法性的本质。因为违反注意义务和结果避免义务就是违反了法律法规等规定而造成了危害结果。违法性，是犯罪过失的客观的表现，按照大陆法系的理论，构成要件该当性原则上推定违法性，除非有阻却违法事由的存在。构成要件符合性和违法性的关系是烟与火的关系，具有违法性推定机能。故构成要件与违法性存在紧密的联系。在外观上，故意杀人和过失致人死亡是相同的，而如果考虑构成要件性的过失，则可以区分两者在构成要件方面的区别，所以，我认为犯罪过失的主观面，是构成要件性的过失此一要素的内容，同样，违反注意义务和违反结果避免义务，则是违法性过失要素的内容。这两者相互统一，相互联系，发挥着对过失行为的评价作用。作为责任性过失要素，是包括过失的主观和客观两方面的内容的，而且包括客观上的各种阻却条件如责任能力和期待可能性的考察，成为一个综合的评价结构。
　　我国刑法犯罪论体系不同于大陆法系通行的构成要件该当性、违法性和有责性的犯罪论，但是，犯罪过失既是犯罪构成中的主观要件，又是刑事责任的要素，这两者存在区别和联系。作为构成要件的过失，应该是指主观的心理态度（也是一种类型化的心理事实）；作为刑事责任的要素，不可避免的存在规范评价的违法性，也便不能否定其对注意义务和结果避免义务正是这种违法性的表现。我们说注意义务是主观的精神的义务，是说注意义务的内容是主观上的，同时说对注意义务和结果避免义务的违反具有客观性，两者并不矛盾。


北安市人民法院 李俊杰