本溪市物业管理条例
辽宁省本溪市人大常委会
本溪市物业管理条例
本溪市人民代表大会常务委员会公告第2号
《本溪市物业管理条例》于2009年7月23日由本溪市第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议通过；2009年9月26日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准，现予公布。自2010年1月1日起施行。
2009年10月20日
本溪市物业管理条例
(2009年7月23日本溪市第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 2009年9月26日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准)
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于我市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本条例所称物业管理，是指建设单位通过选聘物业服务企业，签订书面合同，进行前期物业管理；业主通过选聘物业服务企业或其他管理人，按照物业服务合同的约定，或者通过自助式物业管理、简单式物业管理等自主管理方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 市、县(区)人民政府应当促进物业管理向社会化、专业化发展,培育物业市场。物业管理实行业主自主与专业服务、社区管理与政府扶持相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。
第五条 市房产行政主管部门是物业管理的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督和管理工作。县、区人民政府物业行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。规划建设、物价、工商、财政、公安、消防、民政、综合执法、环保等有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。
第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协助房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，协调物业管理与社区建设的关系。
社区居民委员会依照本条例规定，开展自助式物业管理、做好社区自助式物业的管理工作。
第二章 新建物业与前期物业管理
第七条 物业管理区域由县、区物业行政主管部门按下列规定划分：
（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线范围划定；
（二）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其公共服务配套设施和相关场地是共用的，一般应划定为一个物业管理区域；公共服务配套设施和相关场地能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；
（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。物业管理区域确定后，确需调整的，由县、区物业行政主管部门重新划分，但必须经相关物业管理区域入住面积达到50%和入住户数50%以上的业主同意。
第八条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向县、区物业行政主管部门申请划分物业管理区域。
县、区物业行政主管部门应当自受理申请之日起20日内，在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位，同时向市物业行政主管部门备案，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第九条 物业管理区域内公共服务配套设施应当严格按照国家和省有关规定的标准和规范进行规划、设计和建设。规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，确保公共服务配套设施符合设计标准的要求。
第十条 物业管理区域内的公共服务配套设施应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。
第十一条 房产行政主管部门在核发商品房预售许可证、办理物业管理区域内的房屋和配套建筑所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房的位置。
开发建设单位应当制作物业管理用房标牌并予以公示。
第十二条 物业管理用房由开发建设单位提供，房屋面积不计入分摊的公共建筑面积，产权归全体业主共有。
物业管理用房的配置应当符合下列规定：
（一）建筑面积不少于建设工程项目总面积的3‰，最低不得少于80平方米。业主委员会的办公用房不少于15平方米；
（二）物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、暖气、采光、通讯等基本使用功能。
第十三条 新建住宅小区的公共服务配套设施应当具备下列条件：
（一）生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；
（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表；
（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接，并安装燃气分户计量表和供热分户控制装置；
（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；
（六）按照规划要求完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设；
（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
（八）按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和政务管理等公共服务配套设施建设；
（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅区周边场地与施工工地应设置有效隔离设施；
（十一）法律、法规规定的其他条件。
第十四条 物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施由开发建设单位负责投资，依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。专业公共服务配套设施竣工验收时，各专业经营单位应当出具现场验收报告。各类专业公共服务配套设施由各专业经营单位与开发建设单位签订协议后接收产权，各专业经营单位从接收之日起负责日常管理和维修。
第十五条 本条例实施前，已建成的住宅小区内的专业公共服务配套设施不完善或者不能达到各专业技术规范要求的，由市、县（区）人民政府制定计划逐年改造，改造所需费用由各级财政承担，并由市、县（区）物业行政主管部门依法委托具有资质的专业单位进行施工。经各专业经营单位按照技术规范验收后接收产权，并负责日常管理和维修。
第十六条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的产权归属，应当在商品房买卖合同中约定。属于建设单位所有的，建设单位应当提供权属证明文件，并优先为业主提供服务。
第十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、专用车库和共用车库内车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
第十八条 开发建设单位应当在商品住宅预售前、非住宅建筑竣工验收备案90日前，依法选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，明确物业服务的价格、内容、标准、期限以及资质等级等，并在30日内报市、县(区)物业行政主管部门备案。前期住宅物业服务确定的收费标准，期限最长不得超过一年，前期物业服务企业应当在执行收费价格到期60日前向价格主管部门重新申报物业服务收费的等级。已竣工验收但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳；交给物业买受人后，物业费用由业主承担。
第十九条 鼓励开发建设单位选聘的前期物业服务企业提前介入项目开发建设，并对项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付、工程质量、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议。
第二十条 住宅工程竣工后，开发建设单位应当按照国家有关规定组织进行竣工验收。规划建设行政主管部门、消防、人防、房产等相关部门和专业经营单位应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督，验收时应当通知前期物业服务企业参加。
住宅工程竣工验收前，不得交付使用。
第二十一条 开发建设单位和前期物业服务企业在办理物业交接验收手续时，应当移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；
（五）业主名册；
（六）住宅专项维修资金收取明细帐册；
（七）物业管理必需的其他资料。
资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，前期物业服务企业应当书面告知开发建设单位。开发建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。开发建设单位应当在依法向前期物业服务企业移交物业管理资料后3日内，持移交协议和资料明细到所在地物业行政主管部门备案。
第二十二条 业主大会选聘物业服务企业或其他管理人后，前期物业服务合同自行终止。前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起30日内，在所在地物业行政主管部门的监督下，向业主委员会和新选聘的物业服务企业移交本条例第二十一条规定的资料以及下列文件和资产：
（一）实施前期物业服务期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；
（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；
（三）使用共用部位、共用设施设备的经营性收益和使用物业服务费购置的资产；
（四）预收的物业管理服务费、场地占用费和共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；
（五）债权债务清单；
（六）住宅专项维修资金明细帐；
（七）应当移交的其他管理资料和资产。
前款所称其他管理人是指物业服务企业以外的，从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织和个人。[KH*2D]
第三章 业主、业主大会、业主委员会
第二十三条 同一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会，选举产生一个业主委员会。 业主、业主大会、业主委员会的权利、义务和职责按照有关法律、法规规定执行。
符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会：
（一）业主已入住面积的比例达到50%以上；
（二）业主已入住户数的比例达到50%以上。
第二十四条 有下列情形之一并符合本条例第二十三条规定条件之一的，街道办事处或乡(镇)人民政府应当在30日内组建业主大会筹备组：
（一）开发建设单位报告；
（二）物业行政主管部门指定；
（三）业主自愿申请。
物业行政主管部门应当对筹备组的工作情况进行监督，筹备组所形成的材料应当报物业行政主管部门备案。
第二十五条 筹备组由7人以上单数组成，由街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、开发建设单位、前期物业服务企业、原房屋管理单位和业主代表派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的2/3。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府主管领导担任。筹备组应当自组建之日起3个工作日内，在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责。
建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主名册，物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）和已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
第二十六条 筹备组应当履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会的时间、地点和内容；
（二）确定业主代表选举产生的条件、方式、人数；
（三）拟定管理规约、业主大会议事规则草案；
（四）确认业主身份、业主人数和入住面积，确定业主在首次业主大会上的投票权数； （五）提出首届业主委员会委员候选人条件、选举办法和名单；
（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当将前款所列(一)至(五)项内容在召开首次业主大会15个工作日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者入住面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知复核结果。
第二十七条 下列事项由业主大会决定：
（一）选举业主委员会，更换业主委员会成员；
（二）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（三）选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人；
（四）审议决定业主委员会活动经费的来源和用途，改变和撤销业主委员会的不适当决定；
（五）依法决定住宅专项维修资金的筹集、使用和管理事项；
（六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第二十八条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由本物业管理区域内的业主担任，成员由5人以上15人以下单数组成。 业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1至2人，并在物业管理区域内公告。
业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。
第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到物业所在地的县、区物业行政主管部门备案：
（一）业主大会决议；
（二）业主大会议事规则和管理规约；
（三）业主委员会委员名单和基本情况；
（四）法律、法规规定的其他资料。
物业行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起5个工作日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。业主大会议事规则、管理规约和业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内书面告知县、区物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
三十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。召开业主委员会会议，应当有过半数的委员出席。业主委员会作出的决定应当经全体委员人数的半数以上同意。业主委员会的决定应当自决定作出之日起3日内在物业管理区域内公告。
第三十一条 业主大会与业主委员会的工作经费，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会决定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督和咨询。
第四章 物业服务
第三十二条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业服务企业应当在其资质许可的范围内从事物业管理活动，不得以转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书；从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。市物业行政主管部门应当公示具备资质的物业服务企业供业主选聘。外埠物业服务企业进入本市从事物业管理活动，应当向市物业行政主管部门办理登记备案。
第三十三条 业主委员会在成立后30日内，应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。
物业服务合同应当约定下列主要内容：
（一）物业服务项目及其内容、服务标准;
（二）物业服务费用的标准、收取办法及计费方式;
（三）双方的权利义务;
（四） 合同期限;
（五）物业服务合同履约保证金；
（六）违约责任;
（七）合同争议及纠纷的解决办法。
物业服务项目一般包括：共用部位和共用设施设备的维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、电梯智能系统等设备的运行服务；物业装饰装修的管理；车辆停放秩序维护等。
第三十四条 物业服务企业应当向所在地市、县(区)物业行政主管部门定期报送统计报表和其他相关统计资料。
第三十五条 物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。住宅的物业服务收费实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，市、县(区)价格主管部门应当会同同级物业行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业自主协商确定收费标准。城市低保户及低保边缘户家庭物业服务费，按有关规定标准核减，核减数额报市物业行政主管部门核准后，由市财政部门在住房保障资金专户中列支。
第三十六条 物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项。
第三十七条 业主交纳物业服务费的方式由物业服务合同约定。业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权发生转移时，住宅专项维修资金随之转移，业主应及时办理更名过户手续。业主在转让物业时，物业买受人应当要求出让人结清欠交的物业服务费和住房专项维修资金，未结清的，由物业买受人交纳。已竣工验收尚未出售或者已出售但尚未交给物业买受人的物业，其物业管理、维修费用由开发建设单位交纳。
第三十八条 物业服务合同期限应不少于2年。物业服务合同期满60日前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。业主大会决定不再续聘的，物业服务企业应当书面告知街道办事处或乡镇人民政府，并到所在地的县、区物业行政主管部门备案。
第三十九条 一方要求提前解除物业服务合同的，应当将解除合同的时间、原因书面告知合同另一方和街道办事处或乡镇人民政府，并到物业所在地的县、区物业行政主管部门备案后，在物业管理区域内公告。物业服务企业自行终止物业服务的，应当承担违约责任，交纳的物业服务合同履约保证金作为该物业管理项目过渡时期物业管理费用的保证。
第四十条 物业服务企业依照有关规定履行退出程序，并在合同终止之日起10日内，将本条例第二十一条、第二十二条规定的资料和资产移交给业主委员会。新聘任的物业服务企业确定后，业主委员会应当及时将资料和资产进行移交。
第四十一条 旧住宅区改造整治后，具备专业化物业管理条件的，可依据本条例的有关规定成立业主大会，选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业；不具备专业化物业管理条件的，街道办事处或乡(镇)人民政府可以组织由社区居委会、原房屋管理单位及业主委员会，共同组建物业服务站（所），实行自助式物业管理。物业服务站（所）是经工商行政主管部门注册，实行自主经营、自负盈亏的独立法人机构。其人员配备、经费来源、收费标准由市人民政府另行制定。
第四十二条 自助式物业服务的内容包括：
（一）对住宅小区物业共用部位、共用设施设备进行日常维修养护；
（二）对住宅小区内的共用部位、相关场地、卫生保洁、绿化设施等进行管护；
（三）维护本区域内的公共秩序。
小区内原有的自行车棚、门卫用房等公共设施设备、场地等，统一纳入自助式物业管理范围。
第四十三条 实行自助式物业管理的旧住宅区，在规划许可的情况下，经业主大会决议，可以按照有关规定建设物业管理用房和一定比例的经营性用房，规划建设部门应当予以支持。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。
第四十四条 棚户（沉陷）区改造新建住宅小区或组团具备条件的，可实行专业化或自助式物业管理。不具备条件的，由市政府指定或委托国有房产管理单位对该区域的物业实行简单式物业服务管理。
棚户（沉陷）区改造新建住宅小区或组团的开发建设单位，应当按规定标准建设物业管理用房。其中：小区建筑面积为2万平方米以上5万平方米以下的，物业管理用房面积不小于100平方米；小区建筑面积为5万平方米以上10万平方米以下的，物业管理用房建筑面积不小于150平方米。
第四十五条 其他管理人受物业服务企业委托，在物业管理区域内从事物业管理活动的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确双方的权利与义务。
其他管理人从事物业管理活动的，参照物业服务企业的有关规定执行。
第四十六条 实行行政服务进社区的行政部门，可以在物业管理区域内公布联系人姓名和联系方式，建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时作出处理。[KH*2D]
第五章 物业的使用与维护
第四十七条 业主或物业使用人使用物业应当遵守国家有关法律、法规和管理规约，不得有下列行为：
（一）违反房屋装饰装修规定拆改房屋承重结构；
（二）擅自搭建棚厦或插建其他建筑物、构筑物；
（三）私开门窗、擅自改变房屋、公共建筑和共用设施使用用途；
（四）违反规划在室内挖建地下室；
（五）违反房屋租赁、房屋安全等管理规定租赁使用房屋；
（六）侵占、损坏或者擅自移动物业共用部位共用设施设备；
（七）在建筑物、构筑物上随意悬挂、张贴、涂写、刻画；
（八）侵占通道、绿地，毁坏绿化和园艺雕塑品；
（九）随意倾倒垃圾、杂物，堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质，排放超过规定标准噪音；乱设摊点、商亭、露天烧烤；
（十）违反治安管理规定组织赌博和迷信活动，饲养动物干扰他人正常生活；
（十一）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。
第四十八条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施，应当遵守管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。施工中相邻关系人应当提供方便，给相邻关系人造成损失的，责任人应当给予补偿。利用屋面安装太阳能热水器等设施，不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。
第四十九条 房屋装修人在房屋装饰装修开工前，应当告知相邻业主，并到物业服务企业进行登记备案；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当与装修人签订房屋装饰装修管理协议，并将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知房屋装修人。物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导，不得有垄断装修市场和乱收费行为。
第五十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库不得改变用途。业主、物业使用人要求承租车库的，开发建设单位不得以只售不租为由拒绝。车库租赁费实行政府指导价。车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。
第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定。场地使用费属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
第五十二条 开发建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。物业保修期满后，业主专有部分的管理、养护、维修由业主负责；共有部分的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。业主对专有部分进行管理、养护、维修时，应当避免给相邻物业造成损害。
第五十三条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十四条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第五十五条 物业共用部位、共用设施设备出现故障或损坏时，责任人应当及时维修养护，相关业主应当给予配合。
利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会的决定使用。物业服务企业或其他管理人，未能采取措施及时抢修损坏的物业共用部位、设施设备，造成业主、物业使用人财产损失的，应当承担赔偿责任。
第五十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，在办理物业交付手续前，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的交存、使用、管理按照有关规定执行。
第六章 法律责任
第五十七条 开发建设单位违反本条例有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府物业行政主管部门按下列规定予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）未按照规定配套建设物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处以10万元以上50万元以下的罚款；
（二）未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房及有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以1万元以上10万元以下的罚款；
（三）未依法通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，并可处以10万元以下的罚款；
（四）擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处以5万元以上20万元以下的罚款。
第五十八条 开发建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正;逾期不改正的，对开发建设单位予以通报。开发建设单位对在保修期内因质量缺陷造成的损失依法承担赔偿责任。
第五十九条 物业服务企业违反本条例有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业行政主管部门按下列规定予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）未在规定时间内移交有关资料和资产的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和资产的，予以通报，处以1万元以上10万元以下的罚款；
（二）将全部物业管理项目一并委托给他人的，责令限期改正，处以委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
（三）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的物业管理用房等公共服务配套设施用途的，责令限期改正，给予警告，处以1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
（四）超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款;
（五）未取得资质证书从事物业管理的，处以5万元以上20万元以下的罚款；
（六）以欺骗手段取得资质证书的，处以5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；
（七）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处以5万元以上20万元以下的罚款。
（八）转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书的，给予警告，并处以1万元以上3万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上人民政府物业行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十一条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
第六十二条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业行政主管部门责令改正，拒不改正的，按照以下规定处以罚款；给他人造成损失的，应当给予赔偿：
（一）拆改住宅房屋的承重结构、移动和破坏共用的设施设备的，处以5万元以上10万元以下的罚款；
（二）在居住区内搭建建筑物、构筑物或占用共用部位和场地堆放物品、设置摊点的，处以1000元以上1万元以下的罚款；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款；对单位处以5万元以上20万元以下的罚款；
（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，对个人处以1000元以上1万元以下的罚款；对单位处以5万元以上20万元以下的罚款。
当事人逾期不改正的，市物业行政主管部门可下达恢复原状的决定，并可申请人民法院强制执行。违反本条例第四十七条其他规定的，根据有关法律法规规定处理。
第六十三条 违反本条例规定，涉及其他行政主管部门职责权限的，由有关部门依照相关法律、法规规定予以查处。
第六十四条 当事人对物业行政管理部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六十五条 物业行政管理部门和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，尚不够成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第六十六条 办公楼、商场、医院等非住宅物业的管理，按照本条例规定执行。
第六十七条 本条例自2010年1月1日起施行。
陕西省《建设项目环境保护管理办法》实施细则
陕西省人民政府
陕西省《建设项目环境保护管理办法》实施细则
陕西省人民政府
第一章 总 则
第一条 为了加强建设项目的环境管理，控制新的环境污染和生态破坏，保护人民健康，促进国民经济的发展。根据国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会颁发的《建设项目环境保护管理办法》和国家有关环境保护法律、规定，结合我省情况，制订本细则。
第二条 本细则适用于本省境内的对环境有影响的一切新建、改建、扩建、技术改造等建设项目（以下统称“建设项目”）。
第三条 本细则所称对环境的影响，是指建设项目所产生的各种污染以及不合理开发利用自然资源等造成对大气、水、土壤、矿藏、森林、野生动物、野生植物、水土生物、名胜古迹、风景游览区、温泉、疗养区、自然保护区、居民生活区等环境的危害，及其引起的各种对自然环境、
生态平衡的破坏。
第四条 一切单位和个人都有保护环境和改善环境的义务，对违反本办法规定的建设项目，有权监督、检举和控告。
第二章 环境影响评价
第五条 建设单位在建设项目可行性研究阶段，必须进行环境影响评价，编制环境影响报告书（表）。经项目主管部门的环保机构预审并签署意见，由项目主管部门报环保部门审批后，再编制建设项目的计划任务书。
大中型建设项目按《项目环境影响报告内容提要》的要求编写；小型建设项目（含乡镇、街道、农工商和个体建设项目）按《建设项目环境影响报告表》的要求填写。其中，对环境有较大的影响的，要编制环境影响报告书。
第六条 环境影响报告书（表）的审批权限与项目计划任务书的审批权限相同（国家环境保护局下放的审批权限除外）。属于国家计委和省计委审批计划任务书的建设项目，其评价大纲和环境影响报告书报省环境保护局审批（西安市可审批所辖范围内省计委审批计划任务书的建设项目
），同时抄送地（市）、县（区）环境保护部门，并将审批的文件报国家环境保护局备案；属于地（市）计划部门审批计划书的建设项目，其评价大纲和环境影响报告书报地（市）环境保护部门审批，同时抄送县（区）环境保护部门，并将审批的文件批省环境保护局备案；乡镇、街道、农
工商联合企业和个体经济建设项目的环境影响报告表由县（区）环境保护部门审批，并将审批的文件报地（市）环境保护部门备案。
第七条 经环境保护部门审批的环境影响报告书（表）是审批建设项目可行性研究报告或计划任务书和定址、设计的依据。环境影响报告书（表）经审批后，若项目的规模、主要产品方案，工艺技术或建设地址有重大变动，应另行编制环境影响报告书（表），报原审批机关重新审批。
第八条 承担环境影响评价工作的单位，必须持有《环境影响评价许可证》方可承担许可证规定范围内的评价工作。
从事环境影响评价的单位，须按其隶属关系，分别报国家环境保护局、省环境保护局审查其资质（资质审查办法由省环境保护局另行制定）。经审查合格后，发给证书。
各级环境保护部门不受理审批无《环境影响评价许可证》的单位所编制的环境影响评价报告书。
第九条 评价单位接受建设单位委托后，须对项目工艺特点及选址的环境状况实施调查，编制评价大纲，经建设单位主管部门的环境保护机构审查并报环境保护部门同意后，方可开展评价。
评价大纲包括评价的深度、广度和范围，评价的内容、方法和步骤，评价应用的标准、依据，环境影响对策及完成的期限等。经环境保护部门同意的评价大纲是审查环境影响报告书时的依据。
第十条 环境影响评价工作费用，主要根据建设项目规模、污染物的危害、环境质量状况及评价大纲所定评价的内容、深度、广度，由评价单位与建设单位商定。建设总投资一亿元以下的项目，评价费用不超过十万元；建设总投资一亿元以上，十亿元以下的评价费用不超过三十万元；
建设总投资十亿元以上的评价费用不超过五十万元。特殊项目，对环境有重大影响需做大型模拟试验或其他环境科学试验的，其费用超出上述标准时，须经环境保护部门批准，可以酌情增加。
环境影响的评价费用，包括审查环境影响报告书的一切工作经费，均由建设单位按规定在建设项目前期工作费用中支出。
第三章 计划管理
第十一条 建设单位在编制建设项目计划任务书时，必须根据环境影响报告书（表）及审批意见，将环境保护项目编入计划任务书内。对与改建、扩建技术改造项目相联系的原有污染排放物，也应纳入计划书，一并解决。
第十二条 计划任务书中防治污染和其他公害的主要内容应有：污染物的种类、数量、浓度、治理项目、污染物处理方法、资金、设备、排放指标、环境效益和经济效益等。
第十三条 建设单位或主管部门在报送计划任务书时，应将环境保护部门对环境影响报告书的审批文件同时上报，否则，计划部门不予审批。
第十四条 不符合城镇规划布局要求的原有污染企业、事业单位，不准扩大生产规模和继续增加污染源。
乡镇、街道、农工商联合企业和个体经济，要严格执行《国务院关于加强乡镇、街道企业环境管理的规定》（国发〔1984〕135号）。
第四章 选址管理
第十五条 建设项目选址，必须根据城乡建设规划的要求和环境保护有关规定进行，认真贯彻《陕西省基本建设项目地址选择管理办法的暂行规定》和本办法，做到选址得当，布局合理，最大限度地减少对环境的影响和危害。
第十六条 严禁在城镇上风向和居民稠密区、水源保护区、自然保护区、风景旅览区、名胜古迹、温泉、疗养区等，兴建有污染和破坏自然环境的项目。大城市中已严重污染的地区，在其环境质量未改善前，不得新建、扩建污染严重的工业项目。
第十七条 建设项目的选址报告，应根据环境影响评价及环境保护部门的审批意见，对区域环境状况及建设项目对区域环境的影响进行充分论证，提出治理对策。否则，有关部门不予定址，不予征地，不予贷款。
第五章 设计管理
第十八条 设计部门在设计时，必须以国家有关环境保护的标准和规定及环境保护部门对环境影响报告书（表）的审批意见为依据，将环境保护设施与主体工程同时设计。
第十九条 有下列情况之一者，设计部门不得设计：
1、环境保护部门未审批环境影响报告书的建设项目。
2、只委托生产工艺设计，而不委托防治污染设计的建设项目。
3、污染严重，无治理方案的建设项目。
第二十条 建设项目所排放的“三废”，如个别污染物目前国家确无治理办法，应由建设单位及主管部门抓紧组织科研攻关，设计概算中应估列适当投资，以便条件成熟时，列入年度建设计划，安排实施。
第二十一条 建设项目设计必须有环境保护篇章，保证环境影响报告书及审批意见得到落实。并应阐明环境保护设计依据、标准和规定；排放污染物的种类、数量、处理工艺和达到的排放指标；防治污染设施的种类、构造和操作规范；对资源、能源开发而引起环境生态变化所采取的防
范措施；绿化设计；环境保护机构、定员、概算和环境监测手段等。
第二十二条 建设单位及其主管部门应将初步设计文件的有关部分送环保部门，同时填报《建设项目环境保护设计审批表》。初步设计审查，要有环境保护部门参加。施工图设计，必须确保环境保护设施的落实。对不符合环境保护要求和无环境保护篇章的设计文件，有关基本建设管理
部门不予批准。
第六章 施工管理
第二十三条 建设单位与施工单位在签订施工合同时，必须将环境保护设施列入施工合同。否则，施工单位不得签订合同。
建设单位申请施工执照时，必须执有环境保护部门批准的《建设项目环境保护设计审批表》。否则，有关部门不得发给施工执照，不供应材料设备。
第二十四条 建设项目中环境保护设施所需的资金、设备、材料等应纳入年度计划，并单独列出。在建设过程中，不得挤掉、削减或挪用。施工单位和建设单位，未经设计单位和审批部门同意，不得随意改变环境保护设计方案和内容。
第二十五条 施工单位在施工过程中，应注意保护周围的环境，防止对自然环境造成不应有的破坏。防止和减轻粉尘、噪声、震动等对周围生活居住区的污染和危害。施工单位和建设单位要经常检查、协调环境保护工程进度，并接受环境保护部门的监督检查，竣工后，应当整修和恢复
在建设过程中被破坏和影响的周围环境。
第七章 验收管理
第二十六条 建设项目试运转时，应将环境保护设施和主体工程同时试运转，环境保护设施未竣工的不准投料试产。
在试运转过程中，环境保护部门可会同有关部门，对环境保护设施进行现场检查。
第二十七条 建设单位应将环境保护设施的处理能力、运转情况和环境效益等资料汇总整理，并填报《建设项目环境保护设施验收合作》，经环境保护部门验收审查合格签章后，才能投产，否则，工商行政管理部门不予办理营业执照。
第二十八条 凡环境保护设施被甩掉的，未建成的，或建成后投料试车污染物排放未达到国家或地方规定的排放标准的项目，一律不予验收，不准投产。
第二十九条 建设单位在建设项目竣工投产前，应根据环境影响报告书的建设及结论，提出事后监测调查计划，报原审批环境影响报告书的环境保护部门认定。事后监测调查由该环境保护部门指定的单位适时实施，并编制事后监测调查报告书，报该环境保护部门，作为考核评价结论是
否正确以及检查环境保护措施效果的依据。
第八章 罚 则
第三十条 对违反本细则的建设单位和有关部门，环境保护部门可按情节轻重给予如下处罚：
1、违反本细则第八、十九条规定的环境影响评价单位、设计单位，环境保护部门有权没收其所得的评价费或设计费。
2、无环境保护部门批准的环境影响报告书（表）或无环境保护部门签发的《建设项目环境保护设施验收合格证》，而擅自投产者，除责令其停产、限期补齐批准手续外，并课建设单位十万元以下的罚款，课主要负责人月标准工资的百分之二十以下罚款。
3、对违反本细则规定，造成污染事故，引起人身伤亡或经济损失的行政、经济、刑事责任，应按有关规定、法令和法律处理。
第三十一条 罚款一万元以下的，由县（区）环境保护部门决定，报县（区）政府和地（市）环境保护部门备案；一万元至五万元的，由地（市）环境保护部门决定，报地区行署、市政府和省环境保护部门备案；五万元以上的，由省环境保护部门决定的，报省政府备案。
对违反本细则所处的罚款、赔偿费等，按国家有关规定列支和交付。
第三十二条 对处罚决定不服的当事者，可以在收到通知之日起十五天内，向法院起诉。逾期不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的环境保护部门申请人民法院强制执行。
第九章 附 则
第三十三条 《建设项目环境保护设计审批表》和《建设项目环境保护设施验收合格证》的审批（颁发）权限同环境影响报告书（表）的审批权限。
第三十四条 国家特别规定的保密建设项目的环境管理，其主管部门按照国家有关保密规定的要求与省环境保护局协商办理。
第三十五条 各地（市）可根据本细则，结合当地情况，制订补充细则。
第三十六条 本细则由陕西省环境保护局负责解释。
第三十七条 本细则自公布之日起实施。
1986年11月7日