抽象行政行为的可诉性探讨
李志文
[摘 要]抽象行政行为是特定的国家行政机关在行使行政过程中制定和发布普遍性文件的行为，包括制定法规、规章和发布决定、命令。随着行政管理的需要，抽象行政行为的日益增多，伴随着大量的问题需要解决，但我国的行政诉讼法又将抽象行政行为排除在法院受案范围之外。很大程度上不利于对抽象行政行为的司法审查，行政诉讼受案范围越小，司法审查的空白就越大，不利于保障行政相对人的合法权益。本文将抽象行政行为可诉的范围划定在规章以下规范性文件，并从理论基础和现实依据两部分进行论述，强调抽象行政行为的现实必要性和司法审查的可行性。在借鉴国外对抽象行政行为诉讼制度的有关规定，通过司法审查标准、诉讼管辖和审查结果，建立责任追究制度的思路中提出可诉性制度的设想，使更多的理论界和实践界引起重视，将其纳入司法审查范围，更好地保护行政相对人的合法权益。
关键词：抽象行政行为；可诉性；探讨
一、抽象行政行为的概念及特征
抽象行政行为并非一个法律术语，而是理论研究上的一个概念。对抽象行政行为在学术界的不同的表述，有的人认为所谓抽象行政行为是指行政主体针对不特定的对象制定和以及具有普遍约束力的规范性文件。○1 有的人认为所谓抽象行政行为，是指行政主体针对不特定的行政相对人单方面作出的具有普遍约束力的行政行为，即制定行政规则的行为。○2 有的人认为抽象行政行为是行政机关制定法规、规章和其他具有普遍约束力的规范性文件。○3笔者认为所谓抽象行政行为，是指特定的国家行政机关在行使行政过程中制定和发布普遍性文件的行为，包括制定法规、规章和发布决定、命令。
与具体行政行为相比，抽象行政行为具有以下特征：（1）对象的普遍性。抽象行政行为以普遍的、不特定的人或事为行政对象，适用于所有符合条件的某一类人或事。（2）效力的普遍性和持续性。抽象行政行为具有普遍性的效力，对某一类人或事具有约束力。并且，抽象行政行为具有持续性。其表现为制定各种行政规则，而这种规则一般不溯及既往，但对于往后的同类事件具有反复性。（3）准立法性。抽象行政行为在性质上属于行政行为，但它具有普遍性、规范性和强制性的法律特征，并经过起草、征求意见、审查、审议、通过、签署、发布等一系列程序，类似于立法。
我国行政诉讼法将抽象行政行为排除在人民法院行政案件的受理之外，但随着法治社会的不断发展，不将抽象行政行为纳入司法审查的范围的弊端越来越突出，抽象行政行为比具体行政行为对社会的危害性更深、更广，更为严重的是它杜绝了行政相对人的司法救济途径，这极容易造成社会的不稳定，这就需要我们对抽象性行政行为的可诉性问题进行探讨，进一步扩大人民法院的受案范围，将抽象行政行为纳入司法审查中，以保证行政相对人的权益得到保障。
二、抽象行政行为的可诉性依据
笔者认为将抽象行政行为纳入行政诉讼司法审查范围应从抽象行政行为可诉性的理论基础、现实必要性与司法审查的可行性这几个方面对抽象行政行为的可诉性进行进一步的探讨。
(一)抽象行政行为可诉性的理论基础
1、宪政基础。从表面上看，现行宪法没有直接规定以诉讼的方式对抽象行政行为进行审查，也没有将此审查权赋予人民法院，但是宪法作为根本大法只能规定一些基本制度和基本原则，从宪法所规定的内容上看它实际上蕴涵了对抽象行政行为进行审查的依据。首先，从民主的角度上看，我国《宪法》第四十一条规定：“中华人民共和国公民对任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为，有向国家机关提出申诉或者检举的权利。”这里的“国家机关和国家工作人员”显然包括行政机关和行政机关的工作人员；这里的“违法失职行为”也应包括行政机关违法的抽象行政行为。这一法条的宪法精神在于它没有否定公民对行政机关违法的抽象行政行为提出申诉、控告和检举的权利。其次，现行《宪法》第五条规定：“一切国家机关和武装力量、各政党和社会团体、各企事业单位都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。任何组织和个人都不得有超越宪法和法律的特权。”显然，行政机关的抽象行政行为如果违反宪法和法律，必须依法加以追究。这一宪法原则的意义就在于排除行政机关的抽象行政行为不受法律控制的可能性，为以后对抽象行政行为提起诉讼提供了依据。最后，宪法的内容并非都是抽象的原则，许多内容如宪法关于公民基本权利和义务等方面的规定都具有较强的司法适用性。由宪法所确认的公民的基本权利，在实践中也可能会受到行政机关所实施的具体的或抽象的行政行为的侵害，如果公民在受到侵害后在法院提起诉讼，法院不能对那些内容上明显违背宪法关于保障公民合法权益的规定相抵触的法规、文件进行审查，则宪法的权威也很难得到维护。
2、抽象行政行为本身的性质决定了其可诉性。抽象行政行为是行政权行使的必然结果，从这种公权力本身的属性上看，它是一种凭借物质力量在一个有序结构中运行的人与人之间精神上的强制力，具有较强的渗透性和扩张性，这种扩张性就决定了，如果不给这种权力在法律上设定边际，它将很容易发生膨胀。从而导致权力无法控制的滥用，必然将成为社会秩序的最大障碍。“不受制约的权力导致腐败，绝对的的权力导致绝对的腐败”。行政权正确地实现自身的目标是的有条件的，而非无条件的，这就让我们在对待公权力和其控制之下的行为的时候，与其假定它们是正确的，不如假定它们是错误的，基于此种假定，我们就不得不寻求一个与之独立的权力去制约这一权力的发展。
抽象行政行为相对于具体行政行为而言的，它的行使程序更为复杂和严格，更能体现国家和地方的方针政策，更有规范性，针对的对象更普遍，有效力上的反复适用性，影响的范围的广泛性。这就决定了如果某个抽象行政行为违法，给社会造成的影响或者说损失将是具体行政行为所不能比拟的。针对这样的行为，单凭行政机关内部的监督是肯定难以发挥作用的。这就需要有司法审查的介入。所以，对抽象行政行为的司法审查是不应该有排除因素的，它自身的性质就决定了它可诉的必要性。
3、法治原则。赋予抽象行政行为可诉性是现代法治国家主权在民思想的体现。即是抑制权力，保障权利，“权力是权利的衍生状态，公民权利是国家权力存在基础和赖以产生的源泉，也是国家权力配置和运作的实际指向和界限”。○4在西方，法治观念源远流长，法治主义即为控制和防止行政权恣意滥用、保障国民的自由而创设的，并作为行政法的基本原理而得以发展。在法治思想渐入中国之后，虽历经磨难，但最终得以确立，法治行政也成为依法治国的核心。依法治国要求行政必须要依法而为：一方面法律赋予行政机关必要的行政权力，使其治理国家和社会；另一方面行政机关必须在法律规定的范围内并遵循法定的程序行使权力，不管是实施抽象行政行为还是具体行政行为都必须依法进行。
（二）抽象行政行为可诉性的必要性
从“有权力就有救济”，我国社会主义法制思想的基本要求之一就是平等的权利受平等的保护，这种平等既包括实体权利享有的平等，也包括实体权利受保护的平等。这是宪法与其它法律所确立的一项原则。作为公民、法人和其它组织来讲，法律给它们设定了相同的权利与义务，我们就没有理由为这种权利在受到同样侵害时实施不同的保护手段。
1、实现行政诉讼法与国家赔偿法相衔接的法制的统一。《行政诉讼法》第六十七条第一款规定：“公民、法人或其他组织的合法权益受到行政机关或行政机关工作人员的具体行政行为侵害造成损害的，有权请求赔偿。”也就是说，如果公民、法人或者其他组织的合法权益的侵害是由具体行政行为以外的行政行为造成的，则不得提起行政侵权赔偿之诉。《国家赔偿法》第二条则规定：“国家机关和国家机关工作人员违法行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”显然，“违法行使职权”既包括违法行使的是具体行政行为，也可以是违法行使抽象行政行为。可见，国家赔偿法所确立的行政侵权范围大于行政诉讼法所确定的行政侵权赔偿范围，这就使得人民法院在审查行政侵权赔偿案件时陷入两难的困境。如果依据行政诉讼法则会使大量的行政侵权赔偿请求投诉无门；如果依据国家赔偿法，则会增加诉讼成本，同时法院的承受范围也是一个重要的问题。因此，行政诉讼法应尽快把对抽象行政行为的审查纳入到行政诉讼的受案范围中，实现两法的统一与衔接。
2、保护相对人的合法权益。从法治所追求的目标来说，任何实质上或事实上非法权益，都应当由国家有关机关通过民事的、行政的或刑事的手段加以否定。抽象行政行为制定公布后即具有约束力，任何公民、法人或者其他组织无法与之对抗。该抽象行政行为即使违法并通过具体行政行为对相对人的合法权益造成了损害，法院也无权对其效力加以否定，○5由此容易助长行政机关滥用职权的现象，相对人的权益无法从根本上得到保护。而且为逃避法院的监督，行政机关有可能采取以抽象行政行为代替具体行政行为的方式侵害相对人的权益，法院却无法介入。目前的行政诉讼制度使抽象行政行为实际享有“司法豁免权”，人民法院无权用判决的形式否定抽象行政行为的效力，这势必助长行政机关作出抽象行政行为时恣意妄为的心态。长期以来，制定不合法、不合理的行政管理文件已成为近年来行政机关滥用职权的普遍现象。政府的行为无论是具体行政行为还是抽象行政行为都必须有法律上的依据，合乎法的目的、精神、原则，否则必须要负法律责任。现实中，有些政府部门特别是一些基层行政机关，并没有将相对人的利益保护作为自己工作的基本出发点和最终归宿，而是受地方保护主义和部门保护主义等不良观念的影响，在制定规范性文件时专横任性，随意扩张本部门、本地区的行政职权，以制定抽象行政行为的方式曲解或公然违反法律、法规，而依据这些不合法的抽象行政行为作出的具体行政行为必然是违法，这就利用具体行政行为掩盖了抽象行政行为的违法性，显然背离了行政诉讼法的立法目的，使行政机关侵害到行政相对人的合法权益，破坏了法治行政的要求。
3、实现依法治国和实现社会主义法治的必然要求。将抽象行政行为纳入受案范围，是依法治国的和建设社会主义法治的必然要求，民主法治的出发点和归结点就是保障公民的权利。我国的司法审查必须以是否有利于保障公民的权利为标准来处理行政权和司法权的关系。“一切有权利的人都容易滥用权力。”在我国当前经济迅速发展时期，具有普遍约束力，且可反复适用的所谓抽象行政行为受到了行政机关的重视，甚至有借用抽象行政行为来延伸和扩张其行政职权的现象。这就有可能成为违法行政、越权行政、滥用职权的主要方式和来源。由于行政行为的普遍针对性和反复适用性，其产生的影响大于具体行政行为。这种情况下，行政权如果得不到有效的监督和制约，公民的权利则没有保障，依法治国和建设民主法制社会也就无从谈起，因此，在坚持人民代表大会制度的前提下，进一步强化人民法院对行政行为的司法审查权，将部分抽象行政行为纳入受案范围，并规定当事人在司法审查中的地位平等，从而保障公民的权力和自由，实现依法治国。
（三）将抽象行政行为纳入司法审查的可行性
根据我国的行政诉讼法制建设的发展，将抽象行政行为纳入司法审查，针对不将其纳入司法审查范围的弊端产生的不利于法治建设的问题提出的解决途径，即对将抽象行政行为纳入司法审查后政府、社会将面对的行政执法问题。
1、关于原告主体资格的问题。有人认为，具体行政行为总是针对特定的对象作出的，因此，这个“特定的对象”如果认为该具体行政行为侵害了自己的合法权益，就可以提起诉讼。而抽象行政行为则不同，它是针对特定的对象作出的，那么究竟谁有权起诉则难以确立。○6 将抽象行政行为纳入行政诉讼受案范围内，必须对原告的主体资格加以确认。首先，原告必须是与抽象行政行为有“直接利害关系”的相对人，即行政诉讼的原告与行政诉讼有直接利害关系的公民、法人和其他组织，而不应把原告主体资格仅限于“行政管理相对人”之中，否则就会歪曲立法本意，不利于对公民、法人和其他组织的合法权益进行保护，也无法解释实践中出现的各种诉讼。随着行政审判的发展，在原告资格界定问题上，“管理相对人说”已逐渐被“直接利害关系说”所代替，即行政诉讼的原告与行政行为有直接害关系的公民、法人或者其他组织。对原告主体资格作适当扩大，行政行为受司法审查的机率相应提高，已成为当今各国的通行标准。其次，必须是原告认为其权利“可能”受到损害。这是因为抽象行政行为的效力具有未来性，而不是立即对相对人的权利产生直接的法律效力，所以不能以相对人的权利“可能”受到影响为前提。再次，受到侵害的公民、法人和其他组织必须达到一定的数量，单个的公民、法人和其他组织不能成为原告，如果原告的数量过多，可推荐诉讼代表进行诉讼。最后，相对人的权利受到损害依法属于受案范围的可诉事项，把抽象行政行为纳入行政诉讼受案范围，不存在无法确立原告的。行政活动具有公共性的特征，即行政活动是对公共事务的组织和管理，社会活动的每一个人都与行政活动有关，如果不加以限制，行政诉讼的原告就会漫无边际，这样就会形成许多不必要的诉讼。○7 只有赋予受害人以原告资格，才能实现行政诉讼监督行政机关依法行政的目的，从而有效地纠正行政机关的渎职或失职行为。○8
2、行政机关的适应问题。对于把抽象行政行为纳入司法审查的范围，有人提出，把抽象行政行为纳入司法审查，使得行政机关的行为几乎全部置于司法监督下，有碍行政效率的提高和行政目标的实现，将会使行政机关感到无所适从。这是片面的，行政管理和行政执法活动当然要追求效率，但这个效率的提高应当建立在法治的基础上的，如果抽象行政行为偏离了这一前提，难以想像其所追赶求的效率还有何意义。行政管理的实现与抽象行政行为接受人民法院司法审查并不矛盾，相反将抽象行政行为纳入人民法院的司法审查的范围，能更好地实现行政管理的目标。对于合法、合理的行政行为，能很好地运用司法权力予以维护。
3、人民法院的承受能力。有司法实践中，有很多人会有这样的顾虑：行政诉讼的开展使人民法院遇到了前所未有考验，而且几年来的司法实践也反映了人民法院所遇到的阻力重重；如果再将抽象行政行为纳入司法审查，不仅加重了人民法院的负担，而且有可能破坏现已取得的成绩和开创的局面。笔者认为，多年的行政诉讼司法实践让人民法院积累了丰富的审判经验，行政审判人员的专业水平较行政诉讼初期有了很大的提高。再加上我国几年大量的法律、法规的制定、实施，为人民法院审查抽象行政行为合法与否提供了立法依据上的有利条件。引起行政纠纷的抽象行政行为，往往与被管理者的相对人的权益有直接利害关系，在规范性文件中往往设定、变更或消灭相对人的权益，其合法性有待探讨。我国的国家机关授予了审判机关具有独立审判权，必然要秉着公正、公平的原则审理诉讼案件，不能因为有可能会加重负担而将抽象行政行为排除在人民法院受案范围之外。将抽象行政行为纳入司法审查，人民法院必然要经过一个适应的过程，总不能因为惧怕适应而使国家的法制建设停滞不前。
三、国外对抽象行政行为诉讼制度的有关规定
南京市城镇房屋权属登记条例
江苏省南京市人大常委会
南京市城镇房屋权属登记条例
南京市人民代表大会常务委员会公告
(第6号)
《南京市城镇房屋权属登记管理条例》已由南京市第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2001年8月27日制定，江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议于2001年10月26日批准，现予公布，自2002年1月1日起施行。
南京市人民代表大会常务委员会
2001年11月1日
第一章 总 则
第一条 为加强城镇房屋权属登记管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内国有土地上的房屋权属登记。
第三条 本条例所称房屋权属登记，是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权或者抵押权等他项权利以及涉及房屋的其他权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系和其他权利状况的行为。
第四条 市、县房产管理部门(以下简称登记机关)负责房屋权属登记管理工作。
第五条 房屋所有权或者抵押权等他项权获准登记的，登记机关应当发给房屋所有权证、房屋共有权证或者房屋他项权证等权属证书。
房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权或者房屋他项权利的合法凭证。任何单位和个人不得非法收缴、扣押他人的房屋权属证书。
登记机关应当在其办公场所设置房屋权属登记册。房屋权属证书的记载与房屋权属登记册的记载应当一致。当事人对房屋权属证书或者房屋权属登记册的记载有异议的，登记机关应当核查原始凭证并将核查结果告知当事人。
第二章 一般规定
第六条 房屋权属登记包括：
(一)初始登记；
(二)转移登记；
(三)变更登记；
(四)他项权利登记；
(五)备案登记；
(六)预告登记；
(七)注销登记。
第七条 房屋权属登记按照以下程序办理：
(一)受理登记申请；
(二)权属登记；
(三)发布公告；
(四)核准登记；
(五)颁发房屋权属证书。
前款第(三)项适用于登记文件遗失无法补正等原因需要公告的登记。自公告发布之日起六十日内对房屋权属无异议的，登记机关可以核准登记。
第八条 房屋权属登记由当事人向房屋权属登记机关提出申请。当事人为法人或者其他组织的，应当使用法定名称的全称，并提交相应的资格证件，当事人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名，并提交相应的身份证明。
第九条 申请房屋所有权转移登记，应当由双方当事人共同登记。
有下列情形之一的，可以由承受权利的当事人单独登记：
(一)继承或者受遗赠房屋的；
(二)依法由法院或行政机关变卖、拍卖取得房屋的；
(三)依照法院或者仲载机构生效的法律文书取得房屋的；
(四)依照经公证的赠与合同取得房屋的。
第十条 申请以约定方式限制房屋权属的预告登记或者商品房预购登记以及他项权利登记的，应当由双方当事人共同登记。
第十一条 共有的房屋，应当由全体共有人共同申请登记。
有下列情形之一的，可以由部分共有人代为全体共有人申请所有权登记：
(一)申请登记的房屋为共同共有的；
(二)申请登记的房屋为按份共有，当事人提交经过公证的文件，或者法院判决书、调解书、裁定书，或者仲载机构裁决书、调解书的。
第十二条 委托代理人申请登记的，应当提交委托人的身份证明和授权委托书以及代理人身份证明，不能提交委托人身份证明的，委托书应当经过公证。代理境外委托人登记的，提交的委托书应当按有关规定经过公证或者认证。
法定代理人或者指定代理人在其代理权限内，申请办理涉及被代理人房屋的权属登记，应当提交代理人资格证明和被代理人的身份证明。
第十三条 共有的房屋，由全体共有人推举的持证人收执房屋所有权证。其余共有人各执房屋共有权证书一份。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。
第十四条 申请房屋权属登记，当事人应当提交登记申请书和登记文件。
当事人提交的登记文件应当是文件原件，并由登记机关出具收据；无法提供原件的，经登记机关同意，可以提交原件的副本或者复印件。提交的登记文件来自境外的，应当同时提交有关的公证文件或者认证文件，以及中文翻译件。
第十五条 下列房屋由登记机关直接代为登记：
(一)依法由房产行政主管部门代管的房屋；
(二)法院判决归国有的房屋；
(三)行政机关依法没收的房屋。
前款第(二)、(三)项规定的房屋，由法院或者行政机关通知登记机关直接代为登记。
第十六条 符合下列条件的，登记机关自受理登记申请之日起三十日内核准登记：
(一)当事人的资格有效；
(二)申请书填写规范；
(三)登记文件齐全；
(四)登记文件的内容真实合法，表述明确；
(五)登记文件与申请的权利一致；
(六)申请登记的权利范围与房屋一致；
(七)登记事项与档案记载不冲突。
不符合前款规定条件的，登记机关应当自受理申请之日起十五日内，通知申请人限期补正。
本条第一款规定的核准登记的期间，不包括公告、刊登启事和补正的时间
第十七条 有下列情形之一的，登记机关不予登记，并书面告知申请人：
(一)房屋属于临时建筑或者违法建筑的；
(二)权属纠纷尚未解决的；
(三)多层、高层建筑的成套房屋分割登记的；
(四)未能按规定提交契税完税凭证的；
(五)未能按规定提交全部补正文件的；
(六)房屋在拆迁期限内翻建、改建、扩建的；
(七)除继承、遗赠，或者依照法院、仲裁机构生效的法律文书转移、变更的情形外，拆迁期限内申请办理权属转移登记、变更登记的；
(八)登记权利已被依法查封限制的；
(九)预告登记的有关请求权未注销的；
(十)法律、法规规定的其他情形。
第十八条 办理房屋权属转移、变更登记的，当事人领取房屋所有权证书后，应当按规定向土地管理部门办理土地使用权变更登记。
第十九条 在核准登记前，利害关系人对房屋权属登记内容有异议的，应当向登记机关提交书面报告和有关证据，登记机关应当将异议情况告知申请人，并暂停登记。
第三章 房屋权属登记
第二十条 新建的房屋，应当竣工验收结束之日起九十日内，由当事人申请房屋所有权初始登记，并提交下列登记文件：
(一)立项批准文件；
(二)国有土地使用证；
(三)建设工程规划许可证；
(四)竣工验收证明材料；
(五)公安部门出具的房屋门牌证明；
(六)有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘成果；
(七)其他有关证件、证明。
个人建造房屋申请房屋所有权初始登记的，免交前款第(一)、(四)项文件。
第二十一条 房屋核准登记后，因买卖、交换、赠与、继承、投资、企业合并等原因致使其权属发生转移的，应当自房屋交付使用之日起三十日内，由当事人申请房屋所有权转移登记，并提交下列登记文件：
(一)买卖、交换、赠与、投资、合并等以合同方式转移房屋所有权的，提交房屋所有权证和已生效的合同；
(二)继承房屋的，提交原房屋所有权证、有效遗嘱或者继承书。继承人放弃继承的，提交房屋所有权证和放弃文书：
(三)依照法院、仲裁机构生效的法律文书或者登记机关协助执行转移的，提交法院判决书、调解书、裁定书或者仲裁机构裁决书、调解书。
第二十二条 房屋核准登记后，因房屋的面积、门牌、当事人名称或者姓名发生变化的，应当自变更事实发生之日起三十日内，由当事人申请变更登记。当事人除提交房屋所有权证外，还应当分别提交下列登记文件：
(一)翻建、改建、扩建房屋的，提交建设工程规划许可证和具有资质的房产测绘机构出具的测绘成果；
(二)房屋门牌变化的，提交公安机关的证明文件；
(三)权利人姓名改变的，提交公安机关的 证明；权利人名称改变的，提交核准单位设立的机关出具的证明文件。
第二十三条 权利人分割共有房屋或企业因分立而分割房屋的，应当自签订析产合同之日起三十日内，申请房屋权属转移登记，并提交房屋所有权证、析产合同以及具有资质的房产测绘机构出具的测绘成果。
第二十四条 房屋因倒塌、焚毁、拆除等原因灭失的，权利人在灭失后一年内未恢复房屋建设的，应当自期限届满之日起三十日内申请办理注销登记，并提交原房屋权属证书和房屋被批准拆除的证明。
实施城市建设拆迁的，拆迁项目的实施单位应当在签订拆迁补偿协议时，收回被拆迁人的房屋权属证书，并于项目拆迁完毕后三十日内，持被拆除房屋权属证书申请注销登记。
第二十五条 有下列情形之一，登记机关可以直接注销登记或者予以更正：
(一)未按照本条例第二十四条规定申请注销登记的；
(二)提供虚假证件、证明或者申报不实，造成登记有误的；
(三)本条例第二十一条第三项规定的情形；
(四)因登记机关过错，造成登记内容与申请内容不一致的；
(五)依法可以直接注销登记的其他情形。
登记机关直接注销登记或者予以更正登记的，应当书面通知当事人；已发权属证书的。应当限期交回，逾期未交回的，登记机关应当公告注销或者更正。
第二十六条 抵押房地产的，当事人应当在抵押合同约定的登记期限内，申请房屋他项权利登记，并提交下列登记文件：
(一)房屋所有权证；
(二)国有土地使用证；
(三)主合同和抵押合同；
(四)其他有关的证件、证明。
抵押权转移、变更或者消灭的，当事人应当申请转移、变更或者注销登记。
第二十七条 房屋权属证书毁损、遗失的，权利人可以申请补发房屋权属证书。证书遗失或者毁损无法辨认的，权利人应当在本市报纸上刊登启事，自登报之日起三十日内对房屋权属无异议的，登记机关应当注销原房屋权属证书并补发新证。
第二十八条 开发企业预售商品房的，应当办理预售商品房备案登记，并提交下列登记文件：
(一)立项批准文件；
(二)国有土地使用证；
(三)建设工程规划许可证以及规划核准图件；
(四)企业法人营业执照、法人授权委托书；
(五)商品房预售情况说明材料；
(六)其他有关证件、证明。
备案登记后，备案的商品房发生变更登记事由的，开发企业应当办理变更备案登记。
第二十九条 有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
(一)预购商品房的；
(二)约定优先购买权的；
(三)约定回购房屋的；
(四)约定通行权的；
(五)为保全约定的其他涉及房屋的请求权的。
当事人申请预告登记，应当提交合同书或者房屋所有权人的承诺书。
第三十条 由银行代付购房款的预购房屋贷款抵押或者在建房屋抵押的，抵押当事人应当于抵押合同约定的登记期限内办理抵押预告登记，并提交主合同，抵押合同以及其他有关证件、证明。
抵押人办理抵押房屋初始登记的，登记机关应当将预告登记的抵押权记录在该房屋登记簿中他项权一栏内，并保留原预告登记顺位。
第三十一条 依法查封房屋的，应当在送达登记机关的司法文书中详细列明查封房屋的坐落、范围以及相关图件。
第四章 登记资料管理
第三十二条 登记机关应当对本市城镇房屋产籍资料实行统一管理，建立健全房产档案和房产测绘的管理制度。
第三十三条 房屋权属登记形成的产籍资料包括：
(一)权利人提交的文件；
(二)房产测绘成果；
(三)房屋权属登记的图、表、册、档；
(四)其他登记材料。
登记机关应当永久保存登记的产籍资料，保证登记资料的完整、准确和安全。
第三十四条 房屋权属登记册应当载明下列事项：
(一)权利人的姓名或名称；
(二)房屋坐落；
(三)房屋性质、建成时间、建筑面积、建筑结构；
(四)设定的他项权；
(五)限制的权属；
(六)约定保全的请求权；
(七)房屋权属登记日期。
第三十五条 房屋权属登记册可以公开查阅。当事人查阅、摘录和复制房屋权属档案应当向登记机关申请，并按照档案管理的有关规定查阅、摘录和复制。
第三十六条 用于房屋权属登记的房产测绘成果，应当由取得房产测绘资格证书的房产测绘机构提供。登记机关应当对测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。
权利对房产测绘成果有异议的，可以申请房产测绘成果鉴定机构进行鉴定。
第五章 法律责任
第三十七条 违反本条例规定，未办理初始登记、转移登记、变更登记、注销登记的，由市、县房产管理部门或者其委托的机构责令其限期补办登记手续。
第三十八条 以非法手段骗取登记的，其权属证书无效，由市、县房产管理部门或者其委托的机构予以没收，可以并处一千元以上一万元以下罚款；有违法所得的，没收其违法所得。
第三十九条 涂改房屋权属证书的，其权属证书无效，由市、县房产管理部门或者其委托的机构予以没收，责令其重新办理房屋权属证书，可以并处一千元以上一万元以下罚款。
第四十条 涂改、毁坏产籍资料的，可以由市、县房产管理部门或者其委托的机构处一千元以上二万以下罚款。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十二条 因当事人的过错导致不实而造成他人损失的，由过错人依法承担赔偿责任。
登记机关违反本条例规定，导致登记的权属或核发的证书不当而造成当事人损失的，当事人可以依据国家赔偿法的规定申请国家赔偿。
第四十三条 从事登记工作的人员，以权谋私、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第六章 附 则
第四十四条 集体土地依法转为国有土地后，该国有土地上的房屋权属应当予以登记，登记的具体办法由市人民政府依据本条例另行制定。
第四十五条 本条例自2002年1月1日起施行。南京市人民政府1998年1月20日发布施行的《南京市城镇房屋权属登记管理办法》同时废止。