一、 售房现场应公示文件
1. 商品房预（销）售许可证；
2. 商品房销售管理办法；
3. 城市商品房预售管理办法；
4. 商品房买卖合同示范文本；
5. 前期物业服务合同约定的内容；
6. 临时管理规约；
7. 配套车库（位）的有关情况，公示内容包含：
（一）经规划核准的商品房配套车库（位）的配置比例、车位总数及车库（位）配置总平面图；
（二）实际配建车库（位）的类别构成，包括地上车位数、普通地下车库（位）数及面积、可用于停车的人防地下室车库（位）数及面积等；
（三）配套车库（位）的处置方案：包括配置车库（位）的出售、出租、附赠方式的处置计划，价格及有关费用标准，挑选方式等；
（四）对外来车辆停放的解决方式等。
8. 经规划部门核准的小区总平面图；
9. 建筑分层平面图；
10. 商品房面积测绘报告；
11. 小区公建配套建筑和房屋公用共有部位说明书；
12. 共有建筑面积分摊明细表；
13. 无锡市商品房销售价格明码标价公示表（详见附件一）；
14. 商品房竣工验收合格证明（现房销售）；
15. 商品房初始登记证（现房销售）。

二、 签约的基本流程
1. 签订商品房定购单之前，向买受人明示公示文件，并要求买受人在公示文件上签字确认。
2. 在签订商品房定购单（最迟为商品房买卖合同签订）时，告知买受人无锡市限定居民家庭购房套数政策，核验买受人及其家庭成员的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明等证明资料（对非无锡市户籍居民家庭购房的，还应核验纳税或社会保险缴纳证明，或引进的高层次人才证明），要求买受人如实填写《购房人申明陈述书》(详见附件二)，两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，应分别填写；核对《申明陈述书》所填信息内容，并留存由买受人签字确认“与原件核对一致”的证明资料复印件。
3. 签订商品房买卖合同时，将以下内容作为合同附件：
（1） 前期物业服务合同约定的内容；
（2） 配套车库（位）的公示内容。
4. 通过无锡市房地产市场信息管理平台打印商品房买卖合同，进行网上登记备案。
5. 在签订商品房买卖合同时，要求买受人对遵守临时管理规约予以书面承诺。

三、 注意事项
1. 在申请办理建设工程规划许可证的同时，向所在地房产局提出划分物业管理区域的要求，确保一个物业管理区域只能由一家物业服务企业管理。
2. 在商品房销售之前，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，签订书面的前期物业管理服务合同。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经所在地房产局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
3. 对开发建设规模较大、实行分期开发、分期销售和分期交付的商品房项目，每次申请办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预（销）售许可证》的建设规模不得低于30000平方米；项目规模小于30000平方米的，应一次性申请办理。
4. 在办理商品房预（销）售许可证前，应当向价格主管部门申报价格备案，申报价格的均价必须符合公布的年度新建住房价格控制目标要求。应当按照申报价格明码标价对外销售，同时保持销售现场公示价格和商品房销售合同网上备案信息系统中价格的一致。申报价格3个月内不得调高，3个月后需调高的必须重新申报价格备案。取得《商品房预（销）售许可证》后，要在10日内一次将取得预售许可的全部房源上网销售。
5. 申请商品房预（销）售许可证时，将拟公示的配套车库（位）处置方案纳入预（销）售方案同时申报。建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设、未计入公摊面积、非人防工程的独立车库（位）方可进行出售或附赠，且应在商品房通过竣工验收、办理初始登记后进行。出售或附赠时，应当通过商品房网上备案系统签订书面的车库（位）买卖或附赠合同，并附标所购车库（位）编号、具体位置等详细信息的车位平面图、房屋代码等资料。
6. 销售商品房时设置样板房的，说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
7. 按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
8. 不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
9. 不得将设定抵押的房屋、已拆迁安置给他人的房屋对外销售。
10. 不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
11. 不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
12. 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
13. 注意房号与实际楼层是否一致，如不一致，应明确说明，并明确约定商品房的编号以公安部门最终核准的编号为准。
14. 关于房屋面积误差，建议约定据实（以商品房实测面积为准）结算。
15. 明确约定逾期付款的违约责任，尤其是贷款情形下的责任认定。
16. 明确约定逾期交房、逾期办证、房屋质量维修的违约责任。

作者：陈召利 来源：www.law-god.com

重庆市人民政府


重庆市行政赔偿实施办法

（重府令第８２号　一九九五年十月十九日）


第一章 总则
第一条 根据《国家赔偿》制定本办法。
第二条 公民、法人和其他组织有权依照《国家赔偿法》取得行政赔偿。
第三条 本市各级行政机关、法律法规和规章授权组织（以下简称授权组织）办理行政赔偿案件，适用本办法。
第四条 行政赔偿遵循合法、准确、及时、便民原则。
行政赔偿可以和解和调解
第五条 市人民政府法制局承办市人民政府下列行政赔偿工作：
（一）监督本办法实施；
（二）处理市人民政府行政赔偿案件；
（三）指导区市县人民政府和市人民政府工作部门以及授权组织开展行政赔偿工作；
（四）处理区市县人民政府、市级行政机关以及授权组织之间的共同赔偿争议。

（五）督促行政赔偿义务机关依法履行赔偿义务；
（六）代理市人民政府行政赔偿诉讼；
（七）市人民政府交办的相关工作。
第六条 区市县人民政府法制办公室承办本级人民政府下列行政赔偿工作：
（一）处理本级人民政府行政赔偿案件；
（二）指导本级人民政府所属行政机关和授权组织开展行政赔偿工作；
（三）处理本级人民政府所属行政机关、授权组织之间的共同赔偿争议；
（四）督促本级人民政府所属行政赔偿义务机关依法履行赔偿义务；
（五）代理本级人民政府行政赔偿诉讼；
（六）本级人民政府交办的相关工作。
第七条 市和区市县人民政府所属工作部门和授权组织的法制工作机构承办本部门、本单位的行政赔偿案件。
乡镇人民政府应当明确相庆机构或专兼职人员负责承办本机关的行政赔偿案件。
第八条 公民、法人和其他组织向中央或省在渝行政机关申请行政赔偿的，不适用本办法。

第二章 主动赔偿
第九条 行政机关或者授权组织的具体行政行为，被确认有《国家赔偿法》第三条、第四条规定情形之一的，应当依法主动给予赔偿。
第十条 赔偿义务机关主动赔偿的依据是：
（一）本机关按照监督程序作出的撤销或者变更具体行政行为的决定；
（二）上级机关、同级人民政府按照监督程序作出的撤销或者变更具体行政行为的决定；
（三）复议机关作出的复议决定；
（四）人民法院的生效判决。
第十一条 赔偿义务机关可以同受偿人协商达成赔偿协议，也可以径行赔偿。

第三章 申请受理
第十二条 赔偿请求人申请行政赔偿，应当向赔偿义务机关提出。
第十三条 赔偿义务机关在收到赔偿申请之日起七日内对赔偿申请分别以下情形处理：
（一）赔偿申请符合《国家赔偿法》第十二条规定的，应当受理并书面通知赔偿请示人；
（二）请示事项不明确或者赔偿申请不符合《国家赔偿法》第十二条规定的，应当书面通知赔偿请示人在十五日内补正，逾期不补正的视为未申请；
（三）赔偿请求人不符合《国家赔偿法》第六条规定的，裁定不予受理并说明理由。
第十四条 赔偿请求人向共同赔偿义务机关中任何一个机关申请赔偿，该机关应当按本办法第十三条规定处理。
赔偿请求人向数个或个体共同赔偿机关申请赔偿，由赔偿申请书排列第一的机关按第十三条规定处理。
不负组织责任的共同赔偿义务机关受理申请后，应当将申请移送负组织责任的共同赔偿义务机关审理，并通知赔偿请求人。
第十五条 赔偿请求人因同一事由，根据两个以上不同具体行政行为，分别或一并向两个以上赔偿义务机关提出赔偿申请的，收到申请的机关应当按本办法第十三条规定分别处理。
第十六条 复议申请人在申请行政复议时，一并提出赔偿申请的，按《行政复议条例》规定处理。
第十七条 赔偿申请所列具体行政行为是否违法未予确认的，收到申请的行政机关或者授权组织，应当在收到申请之日起七日内按下列规定处理：
（一）赔偿申请所列具体行政行为尚未超过法定复议期限或者法定起诉期限的，应当通知赔偿请求人依法申请复议或者起诉。赔偿请求人愿意申请复议或者直诉的，裁定不予受理；请求人不愿意申请复议或者起诉的，应当按本办法第十三条规定处理。
（二）赔偿申请所列具体行政行为已经超过法定复议期限或者法定起诉期限的，应当按本办法第十三条规定处理。
第十八条 行政机关或者授权组织被赔偿请求人错列为赔偿义务机关的，应当在收到申请之日起七日内裁定不予受理并说明理由。
被错列为共同赔偿义务机关的，裁定书抄送其他共同赔偿义务机关。
第十九条 赔偿请求人对行政赔偿裁有异议的，可以申请行政复议，也可以向人民法院起诉。

第四章 审理和决定
第二十条 赔偿义务机关受理赔偿申请后，应当指定专人办理。
第二十一条 审理赔偿申请，应当对侵权损害事实及后果、赔偿方式、计算标准、赔偿具体数额等进行审查，并在收到赔偿申请之日起六十日内作出审理决定。
审理中发现赔偿申请所列具体行政行为违法未予确认的，应当依法确认。
第二十二条 赔偿请求和赔偿义务机关可以协议赔偿。
第二十三条 赔偿请求人和赔偿申请，审理机关应当书面通知其他共同赔偿义务机关参加；缺席的不影响审理；作出的赔偿决定对全体共同赔偿义务机关有约束力。

共同赔偿义务机关中的任何一个机关对自己分担的赔偿义务有异议的，应当同其他共同赔偿义务机关协商解决。协商不成的，由有异议的机关报请共同的上一级行政机关处理。
第二十四条 复议申请人申请行政复议时一并提出赔偿请求的，复议机关应当一并审理。
复议机关确认被申请人的具体行政行为侵犯申请人的合法权益造成损害的，可以调解赔偿一并作出复议决定；也可以在复议决定中责令被申请人限期依法赔偿。
复议机关确认被申请人的具体行政行为合法，或者确认具体行政行为违法但未造成损害的，或者不属于行政赔偿范围的，应当在复议决定中作出不予赔偿的决定。
第二十五条 审理人身伤害或者死亡赔偿案件期间，赔偿请求人可以书面申请义务机关先行垫付部分医疗费、丧葬费或者其他必要的包需费用。
赔偿义务机关应当审查先行垫付申请。确属必要的急需费用，申请人办妥借款手续后，即时垫付。但垫付数额以不超过可能赔偿额的70％为限。
第二十六条 赔偿请示人书面自愿加赔偿申请的，赔偿义务机关应当记录在案，终结审理。
赔偿请求人撤加赔偿申请后，不得以同一事实和理由再次向赔偿义务机关申请行政赔偿。
第二十七条 赔偿请求人书面自愿放弃部分或者全部赔偿请求的，赔偿义务机关可以据此作出问免赔偿的决定。
第二十八条 赔偿义务机关不得以任何方式胁迫赔偿请求人违背意愿撤回赔偿申请，或者放弃部分或全部赔偿请求，或者接受体现赔偿义务机关单方意愿的赔偿
第二十九条 赔偿请求人对赔偿审理决定有异议的，可以向人民法院起诉。
复议申请人对复议决定不服的，可以向人民法院起诉。

第五章 赔偿履行
第三十条 除支付费外的其他行政赔偿，应当在行政赔偿决定作出之日起十五日内履行完毕。
协议赔偿的，按协议约定时间履行。
履行支付生活费赔偿义务的，按当民政机关有关生活救济的规定办理。
履行人身伤害或者死亡赔偿义务的，对已先行垫付的费用，应予扣除。
第三十一条 因共同赔偿争议可能迟延赔偿履行的，审理共同赔偿的机关应当先予赔偿。
第三十二条 赔偿义务机关逾期未履行赔偿义务的，赔偿请求人可以向赔偿义务机关的同级人民政府申请责令履行，也可心向人民法院起诉。
第三十三条 赔偿请求人接受行政赔偿后，应当出具收据等证明或者在收据等证明上签字，法人和其他组织还应当在收据等证明上加盖单位印章。
第三十四条 财政机关应当在收到赔偿义务机关核拨国家赔偿费用申请书之日起三十日内，依照《国家赔偿费用管理办法》核拨国家赔偿费用。

第六章 追偿
第三十五条 赔偿义务机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的工作人员或者受委托的组织或者个人承担部分或者全部赔偿费用。
对有故意或者重大过失的责任人员，有关机关应当依法给予行政处分；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。
第三十六条 机关工作人员或者受委托的人员个人承担赔偿费用，最高不超过其行为发生时月基本的三倍。
个人承担的赔偿费用，应当一次性清结。一次清结确有困难的，除临时聘请的工作人员外，经追偿机关同意，可以订出分缴纳计划，按时扣缴。
第三十七条 受委托的组织应当一次性用自有资金承担追偿费用。全部自有资金都不足以缴清赔偿费用的，经追偿机关的同级财政机关批准，可以分期缓缴。
第三十八条 受到追偿的组织对追偿决定有异议的，可以向追偿机关的同级人民政府申诉。
受到追偿的个人，对追偿决定有异议的，可以向行政监察机关提出申诉。
申诉期间追偿决定不停止执行。
第三十九条 行政追偿金一律上交同级财政。

第七章 附则
第四十条 行政赔偿费用核拨办法另行制定。
第四十一条 区市县人民政府和市政府各部门可以根据本办法制定实施意见。
第四十二条 赔偿义务机关应当按季向同级人民政府法制工作机关和财政机关报送行政赔偿统计表。
第四十三条 本办法实施中的具体问题由市人民政府法制局负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。





1995年10月19日